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身边的法律顾问:房产实务与风险防范

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身边的法律顾问:房产实务与风险防范
Jahr:
2021
Verlag:
chenjin5.com 海量电子书免费下载
Sprache:
chinese
ISBN:
efd901c4-66e4-4284-a543-11d10bdf5a02
Datei:
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目录

Content



内容简介

商品房买卖“问答篇”(1)

商品房买卖“问答篇”(2)

商品房买卖“问答篇”(3)

商品房买卖“问答篇”(4)

商品房买卖“问答篇”(5)

商品房买卖“问答篇”(6)

商品房买卖“问答篇”(7)

商品房买卖“问答篇”(8)

商品房买卖“问答篇”(9)

商品房买卖“问答篇”(10)

商品房买卖“问答篇”(11)

商品房买卖“问答篇”(12)

商品房买卖“问答篇”(13)

商品房买卖“问答篇”(14)

商品房买卖“问答篇”(15)

商品房买卖“问答篇”(16)

商品房买卖“问答篇”(17)

商品房买卖“问答篇”(18)

商品房买卖“问答篇”(19)

商品房买卖“案例篇”(1)

商品房买卖“案例篇”(2)

商品房买卖“案例篇”(3)

商品房买卖“案例篇”(4)

商品房买卖“案例篇”(5)

商品房买卖“案例篇”(6)

商品房买卖“案例篇”(7)

商品房买卖“案例篇”(8)

商品房买卖“案例篇”(9)

商品房买卖“案例篇”(10)

商品房买卖“案例篇”(11)

商品房买卖“案例篇”(12)

商品房买卖“案例篇”(13)

商品房买卖“案例篇”(14)

商品房买卖“案例篇”(15)





内容简介


本书包括一手房买卖、二手房买卖、房屋租赁、房屋中介服务、房屋赠与、房屋装修等内容,并精心选取了现实生活中发生的具有代表性的案例,简单明了,通俗易懂,帮您对号入座解决问题。全书共有问答148问,案例52篇。

以下连载精选了“商品房买卖”39问,15个案例。





商品房买卖“问答篇”(1)


(一)商品房买卖

问答篇



1、商品房预售与商品房现售有什么区别?预售和现售分别需符合哪些条件?

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为,商品房预售又称“卖楼花”。商品房现售与商品房预售主要差异在于,商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可,而商品房现售要求已通过竣工验收,预售合同签订以后,可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付,或建成后的商品房存在各种质量瑕疵,因而买房人无法实际获得商品房的所有权,商品房预售对买房人而言存在更大的风险。

根据《商品房销售管理办法》规定,商品房现售的条件为:

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。

(2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。

(4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。

(5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。

(7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷,同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。

另外实际操作中,房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记(即取得大产权)。

商品房预售的条件为:

(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金,取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。

(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。

(3)预售人投入建设的资金,按照提供预售的商品房计算,已经达到了工程建设总投资的25%以上,并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件,也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。

(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法,未取得《商品房预售许可证》,不得进行商品房预售。



2、购房中的“五证”、“两书”是指什么?

“五证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。“两书”指《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。

1、《国有土地使用证》

经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、“四至”范围等。

2、《建设用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目符合城市规划的法律凭证。

3、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求; 的法律凭证。

4、《建设工程施工许可证》(《建设工程开工证》)

建设单位开始进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。

5、《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。

特别要提醒买房人的是,在查看“五证”的时候一定要看原件,复印件很容易造假。正式签订购房合同前,要看清楚您所购买(预购)的房屋是不是在销售(预售)范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。

“两书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件,一个是《商品房质量保证书》,另一个是《商品房使用说明书》。商品房竣工交付使用时,开发商未按规定发放“两书”的,将按建设部2000年3月29日令第77号第二十三条规定进行处罚:“企业在商品住宅销售中不按照规定发放‘两书’的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级,并可处以1万元以上2万元以下的罚款”。

《商品房质量保证书》约定的是商品房的保修范围、保修期限和保修责任。通常包括工程质量监督部门核验的等级、在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下各部件的保修期等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和买房人约定。《商品房质量保证书》作为商品房销售合同的附件,与合同具有同等法律效力。





商品房买卖“问答篇”(2)


3、“订金”和“定金”有何区别?签订认购书并交纳定金后,商品房认购人因与开发商无法就合同条款达成一致而未签订合同时,开发商有权没收定金吗?

所谓“订金”,并不是一个规范的法律概念,其不具有担保的功能,当买房人不能履行合同时,并不当然丧失要求返还订金的权利;而当开发商违约时,买房人也不能要求双倍返还订金。但这并不意味着违约方无需承担违约责任,守约方仍可依据合同和法律的规定要求违约方承担违约责任。

“定金”则是法律明确规定的一种担保方式,买房人在交纳定金后不履行合同义务的,开发商有权没收定金;而当开发商在收受定金后不履行合同义务的,买房人可以要求双倍返还定金。定金应以书面形式约定,数额不得超过主合同标的额的20%。

在实践中,开发商在与买房人签订《商品房买卖合同》前,通常会要求买房人签署认购书并缴纳定金,认购书中一般仅写明房号、购房价款及约定的签约时间,对双方具体权利义务并无明确规定。认购书中同时规定,买受人未在规定的期限内与开发商签订合同的,开发商有权没收定金;开发商将房屋卖与他人而不能与买受人订立合同的,开发商双倍返还定金。然而,当双方签署正式合同时,买房人往往会发现开发商提供的合同条款中存在不公平条款,并提出修改要求,但开发商通常不同意修改,致使双方最终未能达成一致订立合同。在此情况下,未能订立合同的原因不能归责于任何一方,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,开发商无权没收定金。

需提醒买房人的是,在发生上述情况时,买房人一定要注意保留相应证据,以免发生纠纷时开发商不予认可。证据的形式可以是开发商出具的证明,证明双方未能签订合同的原因是双方无法就合同条款达成一致;如开发商拒绝出证,买房人也可以将自己对合同的争议意见整理出来,以特快专递的形式寄给开发商,并给自己备份。因特快专递往往有留底,万一发生纠纷,开发商也难以推托。

但是,在实践中有些精明的开发商在认购书中会写明“合同文本为本认购书的附件,认购人已认真阅读并无异议”,若认购人签署了该认购书,则应视为已了解并同意合同文本中的条款,届时如再以合同中存在不公平条款为由而拒绝签订合同,开发商将有权没收定金。因此,认购人一定要认真阅读认购书,如合同文本作为认购书附件的,对合同文本也要认真阅读,在确定无异议后再签署。



4、签订认购书并交纳定金后,因房价上涨开发商拒绝签订合同的,认购人除要求开发商双倍返还定金外,还能要求差价赔偿吗?

商品房买卖认购书大量出现在商品房预售等远期交付房屋交易中,在实践中认购书称谓繁多,如:认购意向书、订购房屋协议、购房订购单等。签订认购书后,开发商通常会向买房人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保,如签订认购书并收受定金后因房价上涨开发商拒绝签订合同的,属于因出卖人原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理,由开发商双倍返还定金,但买房人无权要求赔偿差价。

还需要提醒买房人的是,如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容,包括下述内容中的主要条款:(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项等,并且开发商已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。一旦认购书被认定为商品房买卖合同,买房人即有权要求开发商按合同约定及法律规定承担民事责任,此时开发商承担民事责任的范围包括差价赔偿。





商品房买卖“问答篇”(3)


5、两人以上共同购房需办理哪些手续?

在房屋买卖过程中,经常出现两人及两人以上共同购买一套商品房的情况,如父母子女之间、夫妻双方、恋爱中尚未结婚的男女、若干合伙人之间等,按《民法通则》第78条规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有,两人以上所购房屋应为共同财产,按《城市房屋权属登记管理办法》第32条规定,共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。

两人或两人以上共同购房需办理的手续包括:两人以上共同购房需要做公证,主要是财产份额的公证或共有双方向权属部门提交共有申请,在申请中写明双方共有的份额,房屋所有权证持有人等事项。对于份额的比例,法律没有规定,完全在于当事人之间的约定,比如两个买受人,对于房产的份额双方可以约定各占50%的份额,也可以约定一个人占99%的份额,另一个人占1%的份额。



6、无民事行为能力人和限制行为能力人购房需办理哪些手续?

购房主要涉及到“房屋买卖”民事法律行为,而实施民事法律行为的行为人必须具备民事行为能力。民事行为能力指公民以自己的行为设定民事权利义务的资格,即公民依法独立进行民事活动的资格。

无民事行为能力人是指不满十周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人,民事活动由法定代理人代理;限制民事行为能力人是指十周岁以上的未成年人(十六周岁以上不满十八周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人)和不能完全辨认自己行为的精神病人,限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,其他的民事活动由法定代理人代理或者征得法定代理人的同意。由此可见,我国法律根据年龄、智力发展水平及精神状况的不同,将公民的民事行为能力分为三种:即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。

购房是日常生活中极为重大的民事活动,购房行为因具有标的大,手续繁杂及风险收益并存等特点决定了限制民事行为能力人无权自行实施该民事行为(但限制民事行为能力的精神病人在精神状况正常情况下实施的购房行为除外)。可见,无民事行为能力人和限制民事行为能力人可以购房,但购房行为必须由他的法定代理人代为行使。

根据我国房地产交易的相关法律规定,在房屋权属证书上登记的产权人姓名,必须与《商品房买卖合同》上的“乙方”名称一致。因此,应由无民事行为能力人或限制民事行为能力人签署《商品房买卖合同》。但他不能以自己的名义单独签署购房合同,而必须由其监护人以“乙方监护人”的名义同时签署,并且必须同时办理监护人与无民事行为能力人或限制民事行为能力人关系的公证并提交监护人身份证明。





商品房买卖“问答篇”(4)


7、买受人能否借用他人的名义购房?

房屋买卖过程中,不具备购房条件的人借用他人名义购房的情况屡见不鲜,如以他人名义参加单位集资建房、购买经济适用房、两限房及无法办理住房贷款而以他人名义购买住房等等。无论在何种情形下,买房人借用他人名义购房都存在极大风险,一旦被借名人不诚信,买房人的权利很难得到保障,甚至无法取得房屋的所有权。因此,买房人不应借用他人名义购房。

房屋权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明,判断一套房屋的产权归谁所有的标准就是看权属证书,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。可见,我国实行房屋所有权登记发证制度,房屋所有权证是证明房屋所有权的唯一合法凭证,房屋登记在谁名下,谁就享有所有权。因此,买房人借用他人名义购房的必然结果是房屋所有权登记在被借名人名下,被借名人享有产权人的全部权利。如果买房人要求被借名人过户而被借名人拒绝过户,除非买房人有充分的证据证明购买该房屋的出资事实,否则买房人无法获得房屋所有权;如果买房人与被借名人的行为违反了法律、法规的强制性规定,买房人也不能获得房屋所有权,而只拥有返还出资请求权;如果被借名人将房屋再出售,买房人无权向新产权人主张权利,只能要求被借名人赔偿损失。可见,买房人借用他人名义购房存在极大风险,建议买房人不要借用他人名义购房。



8、开发商若委托中介机构出售房屋,买受人应注意哪些问题?

现实生活当中,开发商开发一个楼盘后,通常会委托中介机构代理销售房屋,这样可以利用中介机构现有的客户资源以及专业的销售方式达到“快速销售”的目的。那么买房人从中介机构手里购买商品房时,应注意哪些问题呢?

首先,在购房前的咨询阶段,应重点审查中介机构是否有权代理开发商销售所购房屋。判断中介机构是否有权代理,最主要的是审查其是否取得开发商出具的《授权委托书》(一定要审查原件,最好要求中介机构复印一份给你并要求其加盖公章。保险起见,还应亲自询问开发商是否已经委托此中介机构代理销售该楼盘)。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条相关规定,房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。因此,合法的代理销售应当取得开发商的《授权委托书》并主动向买房人出示。中介机构已经取得《授权委托书》的,买房人还要看清楚购房时中介机构是否在代理期限内,所购房屋是否在开发商委托中介机构销售的范围内。对于中介机构超越代理权限销售房屋的行为应坚决拒绝并立即找开发商解决。审查完《授权委托书》后,买房人应当与从开发商处购买房屋一样,要求中介公司出示与商品房有关的证明文件,如“五证”、“两书”等,以免开发商与中介机构合谋欺骗买房人。此外,有可能的话买房人还应要求中介机构提供《委托代理销售协议》以备查验。但多数时候由于《委托代理销售协议》涉及佣金等商业秘密,中介机构不愿意对外公示。另外,获得授权的中介机构应当在楼盘固定的售楼处进行销售,否则其很可能为非法销售。如果销售的房子是现房,则可以要求中介机构带自己看房,如果中介机构没有钥匙,则其可信性也是值得怀疑的。

其次,在准备签订合同阶段,应注意以下问题:

1、询问正式签合同时是和开发商签还是和中介机构签?如果答案为后者,则应仔细审查《授权委托书》的代理权限,确认中介机构是否有权以自己的名义签订购房合同。

2、确认签约当时是否可以进行网上签约,在网签时如果中介有开发商的密匙,就能证明是有代理权的。

3、可以要求将《授权委托书》作为合同附件。这样一旦日后与中介公司发生纠纷,买房人也可以依据《授权委托书》向开发商主张权利。

再次,付款阶段。在交房款时一般应采用银行转帐方式,只要是打入开发商的帐户资金就有保障,不要让中介机构代收房款,而应直接交开发商或采取转帐方式将资金直接转入开发商帐户。





商品房买卖“问答篇”(5)


9、签署商品房预售合同应办理哪些手续?办理备案登记手续是否为商品房预售合同的生效条件?

《房地产管理法》规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》规定,预售商品房时,预售人应在预售合同订立后30日内向房地产管理部门办理备案登记。根据上述规定,当买房人与开发商签署商品房预售合同后,开发商应到房地产管理部门办理合同备案登记。对预售合同进行备案登记的作用是防止出卖人一房二卖而损害买房人的权益,保证买房人在房屋建成且具备办理房产证的条件时可以取得房屋的所有权。买卖合同经备案登记后,即使开发商又将房屋另售他人,买受人仍可取得房屋的所有权。

现房地产管理部门为简化办事程序,提高效率,推出了网上签约及网上备案登记的管理措施,签约及备案登记手续通过互联网即可完成。以北京为例,网上签约和备案的具体程序为,双方在确认合同条款后,登陆房地产管理部门网站,进行商品房预售合同网上签约,网上签约完毕后由开发商从网上打印合同,双方在合同上签字盖章。合同签订后7日内,开发商应将合同进行联机备案,即法规要求的备案登记,并打印一式两份《商品房预售合同联机备案表》,盖章后交买受人一份,同时提供买受人一份商品房预售合同原件,至此预售商品房买卖合同签约手续办理完毕。如买受人购买的房屋为现房,则仅需办理网上签约手续,不必再办理联机备案。

对商品房买卖合同进行备案登记仅仅是行政机关的管理措施,并非合同生效的条件。合同经买受人与开发商签字盖章后即产生法律效力,此时如开发商违约,即使买卖合同未进行备案登记,买受人也可依据合同追究其违约责任。当然,如买受人和开发商约定将办理备案手续作为合同生效的条件,则以双方约定为准。



10、预售合同签订后,购买人可否要求任意变更买受人姓名?符合变更条件的,变更手续如何办理?

预售合同属于买卖契约,契约订立后预购人要求变更合同买受人姓名属单方变更契约条款,并由预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。

但在某些特殊情况下可以变更预购人,包括:(1)法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的;(2)继承或遗赠;(3)离婚;(4)夫妻之间更名;(5)法律法规规定的其他情况。办理预售合同备案变更后,房管或建设行政主管部门为当事人和房地产开发企业核发商品房预售合同备案变更登记表。

办理商品房预售合同备案变更手续需提交下列材料:

(1)因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的,受让方可以单方办理预售合同备案变更手续并提交下列材料:商品房预售合同备案变更申请表(原件);生效的法院判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书(原件);当事人的身份证明(原件、复印件),委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件);商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的,还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。

(2)因继承、遗赠发生房屋买受人变更的,由继承人、受遗赠人办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料:商品房预售合同备案变更申请;继承权公证书(原件)或接受遗赠公证或法院判决书(原件);继承人、受遗赠人的身份证明(原件、复印件),委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件);商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的,还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。

(3)因法院判决、调解离婚发生房屋买受人变更的,财产归属方可以单方办理预售合同备案变更手续;协议离婚的,由双方共同办理预售合同备案变更手续,并需提交下列材料:商品房预售合同备案变更申请;离婚证(原件、复印件);离婚财产归属协议(协议离婚的)或生效的法院?决书或调解书(法院判决、调解离婚的)(原件);当事人的身份证明(原件、复印件),委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件),协议离婚的房产处分人的授权委托书需公证;商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的,还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。

(4)夫妻共有的房屋,夫妻之间变更名称的,由夫妻双方共同办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料:商品房预售合同备案变更申请表一份(原件);夫妻双方共有房屋的协议和更名申请(原件);结婚证(原件、复印件);当事人的身份证明(原件、复印件),委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件),转移房产方的授权委托书需公证;商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的,还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。





商品房买卖“问答篇”(6)


11、预售商品房开发商擅自变更设计怎么办?

买房人在收房时,有时会发现开发商对房屋设计进行了变更,有的是在房屋中增加了设备管道,有的是各房屋的面积发生了变化,有的是房屋布局发生了变化,原来的三居室变成了两居室,还有的是在买房人购买的一层房屋边增加了变电站,等等。那么买房人遇到这样的情况该如何处理呢?

建设部发《商品房销售管理办法》第二十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买房人。买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的,买房人有权退房;买房人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

商品房买卖合同示范文本将上述规定写入合同,并且同时规定,买受人选择退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人已付款退还给买受人,并按双方约定的利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。

因此,如果买房人能够确认没有收到开发商关于变更的书面通知,可以选择退房并由开发商承担相应的违约责任;如果买房人不愿退房,可与开发商协商解决,协商不成的,可提起诉讼,要求开发商赔偿损失。

在此提醒买房人,在签订合同时应尽量将自己能考虑到的可能影响商品房质量或使用功能的情形均写入合同,并对买房人不选择退房时开发商需承担的违约责任在合同中事先作出约定,以免发生问题时开发商不同意协商而使自己处于被动地位。



12、买受人先签署合同后,开发商以盖章为由将合同全部收走,买受人该如何维护自己的权益?

在实践中,开发商一般会要求买房人先签署空白房屋买卖合同,然后再将合同全部收走由其签字盖章,并对合同进行备案登记后再将其中的一份返还给买房人。但有些不法开发商将合同盖好章后却不再返还给买房人,直至发生纠纷后,买房人才发现手里连一份签字盖章的合同都没有,想追究开发商的违约责任却苦于没有证据。当遇到开发商提出将合同收走盖章时,买房人该如何保护自己的权利呢?

首先,买房人应检查合同上是否已填写齐全,如存在空白处应要求开发商填写完整,以免开发商将合同收走后任意添加对买房人不利的补充条款;

其次,买房人可以向售房代表索要一份自己已签字的合同复印,并要求合同上载明的开发商的授权委托人在复印件上写明“合同原件已交我公司签字盖章,本复印件与原件一致,双方权利义务以本复印件所载条款为准”,并由其签字。如开发商授权委托人不在售楼现场,则可要求售楼代表签字。因授权委托人为开发商指定的代理人,其行为对开发商产生效力,而售楼代表为开发商的工作人员,其行为属职务行为,亦对开发商产生效力。如开发商最终未将合同原件返还给买房人,当双方发生纠纷时,该合同复印件对双方的权利义务可起到一定的证明作用,并可证明合同原件在开发商处而将举证责任转至开发商;

再次,买房人还应保存好购房发票等与购房有关的一切资料,该等资料可对合同复印件起到佐证的作用。





商品房买卖“问答篇”(7)


13、商品房销售的计价方式分为哪几种?

商品房销售计价方式有三种:按套(单元)计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有各的优点,但不存在完美的计价方式,它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言,其特点是计算简单、直观、便捷,使当事人双方易于结算房价款;其缺点则是房价款与面积数没有直接关系,难以解决房屋“面积缩水”问题。而按套内建筑面积计价,其优点是概念内涵明确,独立性强,测量简便容易;但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系,购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性,可是在这种计价方式中,虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和(即商品房的销售面积)是固定的,但二者的比例却是可变的,如果开发商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积,买房人就很难保障自己的权益了。在目前的立法状况下,不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了买房人自主选择权,但也使房屋面积差异纠纷的处理变得日益复杂。

需要提醒买房人的是,由于各地房地产管理政策不同,上述商品房销售计价方式并非全部均可选择适用。比如:根据《北京市城市房地产转让管理办法》第三十四条规定,预售商品住宅的,应当按照套内建筑面积计价。而根据北京国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知规定,独立的别墅和整栋楼房预售,计价方式由当事人自行约定。



14、开发商在收取房屋价款后可否对房屋中的某项设施另行收取费用?

开发商收取房屋价款后是否可以对房屋中的某项设施另行收取费用问题要取决于法律规定及开发商与买房人签订的合同约定。

根据建设部《商品住宅价格管理暂行办法》规定,商品住宅价格系由成本、利润、税金和地段差价等几部分组成。其中成本包括征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑工程费、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息等;利润是由省、自治区、直辖市人民政府确定的;税金按国家税法规定缴纳;地段差价征收办法也是由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。可见,价格组成部分很多项目是根据省、自治区、直辖市人民政府有关部门的标准确定的,特别是住宅小区基础设施和住宅小区级非营业性配套建筑项目也是根据省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。这决定了各地商品住宅价格组成不同,如果开发商要求另行收取的费用属于商品住宅价格组成部分的,不论开发商与买房人是否达成一致意见,开发商均无权另行收取费用。

如果开发商与买房人在《商品房买卖合同》中明确约定在房价款外收取某项设施费用,同时双方约定不违法法律、法规强制性规定的,该约定有效,开发商有权另行收取费用。如果开发商与买房人在《商品房买卖合同》中未明确约定房价款外收取某项设施费用,但开发商在房屋交付时要求买房人另行交纳某项设施费用,买房人有权拒绝交纳,如买房人已交纳有权要求开发商退还。





商品房买卖“问答篇”(8)


15、商品房哪些部位可以计入公摊面积?

建设部于1995年9月8日发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)规定,公用建筑面积由以下两部分组成:1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

北京市国土资源和房屋管理局根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)制定并于2000年9月26日颁布了《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》,规定可分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房;套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间包括:仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

北京市建委于2008年6月12日发布了《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》,规定自通知发布之日起,新申请预售许可的开发项目,原则上不再分摊建筑楼栋(相互连通的为一个建筑楼栋)外的公用部位。建筑楼栋外的公用部位计入公摊面积的一般包括仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、物业办公室等及小区绿化,按照通知规定,上述面积将不再作为公摊,而列入开发商的成本。



16、开发商赠送阁楼或低价出售阁楼,购买顶楼的买房人应注意哪些问题?

买顶楼赠送阁楼或买阁楼享受半价等在房地产广告中屡见不鲜,买房人也多看中这些赠送面积的实用性,且又不计入销售面积,从而可以小的投入获得更大的使用空间而踊跃购买,但是很少有买房人考虑购买此类商品房时的阁楼所有权及发生纠纷后如何处理的问题。

很多赠送的阁楼仅有口头约定,未在合同中明确约定,但阁楼的所有权应属于买房人。由于阁楼属于房屋的组成部分,与房屋不可分割,不可能单独出售阁楼,同时买房人也已充分认识到尽管赠送阁楼面积不计入销售面积当中,但房屋销售单价已明显提高,有别于没有赠送面积的同类房屋,所以阁楼部分所有权应属于买房人。当然,如果买房人足够细致,应与开发商在《商品房买卖合同》中就阁楼位置、面积进行约定,当出现阁楼面积与约定面积不符、阁楼现状与合同约定状况有差别时,可以追究开发商违约责任,这样更有利于保护买房人利益。

买房人因阁楼发生的纠纷处理要取决于买房人与开发商是否在《商品房买卖合同》中约定了阁楼状况,包括阁楼位置图、使用面积、高度、装修情况、有无天窗、照明设施、水电、防水、上下阁楼楼梯扶手等各项内容,如果买房人与开发商对上述内容约定明确,一旦开发商未按约定交付阁楼,买房人即可追究开发商违约责任,如双方在合同中无此约定,则买房人的部分权利将得不到保障,但开发商仍应遵守《商品房买卖合同》中有关主体结构、防水等方面的保修规定,不能因为阁楼是赠送的就免除合同义务。因此,在购买赠送阁楼的商品房时应谨慎确认好赠送面积权利义务,以书面形式在《商品房买卖合同》中明确约定,并要求附图。只有这样才会避免不必要纠纷的出现,或是在权利受到侵害时能有充分的依据得到法律的支持和保护。



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商品房买卖“问答篇”(9)


17、开发商出售房屋时是否可以将地下人防工程一并出售?

关于居住小区地下人防工程的所有权归属,理论和实务上分歧较大。概括而言,有三种不同的观点:一是国家所有说。此种观点认为,结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室(下称,结建人防工程)属于国家所有,因为结建人防工程是免交土地出让金及大部分相关税费建成的。在现实生活中,不少政府的人防办也代替国家行使所有权,将结建人防工程出租或作其他商业化利用。二是开发商所有说。此种观点认为,在房屋买卖合同中,结建人防工程属于“附属公共配套设施”,没有进行公共面积分摊,建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,因此,工程建造者开发商就应当享有所有权。三是业主共有说。此种观点认为,居住小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的,所以,应当为小区业主共有。以上观点均有一定道理,但是,现行法律并没有明确结建人防工程的所有权归属。可见,地下人防工程的所有权在法律规定上尚处于不明确状态。

即使地下人防工程所有权不明确,根据我国《人民防空法》第五条规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。我们从中可以看出,如地下人防工程被确认属于开发商投资建设,由于地下人防工程的特殊地位,开发商仅有权对地下人防工程使用管理并有权获得收益,开发商出售房屋时无权将地下人防工程一并出售。



18、购买精装修的房屋应该注意什么?

随着精装修楼盘数量的逐步增加,购买精装修房屋的人也随之增加,下面就来介绍一下购买精装修房屋应该注意哪些问题。

一、何为“精装修房屋”?

根据建设部颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)的规定,“精装修房屋”是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设施全部安装完成的房屋。并且这里的“房屋”是指新建城镇商品住宅中的集合式住宅。

二、买房人应就精装修部分与开发商而非装修公司签订合同

某开发商在销售房屋时宣传其所售房屋为精装修房屋,买房人为省去装修的麻烦,便购买了该小区的一套房屋,并与开发商签订了《商品房买卖合同》,同时在合同中约定对于房屋装修部分另行签订装修合同。但当买房人按开发商要求前去签订装修合同时,却发现签订装修合同的对方由开发商变为某装修公司,并约定如将来出现房屋装修质量问题由买房人直接要求装修公司承担保修责任,与开发商无关。而买房人则认为,其购买房屋是向开发商购买,应与开发商签订装修合同。由此便引出一个问题:购买精装修房屋的买房人就房屋装修部分究竟应当同开发商还是装修公司签订合同?

《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.7.1条明文规定:“确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人,承担住宅装修工程质量责任,负责相应的售后服务。”这就从法律上明确了开发商对装修部分的保修责任。从合同的相对性来讲,只有合同当事人才能享有合同权利并承担合同义务。既然要求开发商承担保修责任,买房人自然应当与开发商而非装修公司签订装修合同。况且,买房人购买的是精装修房屋,装修作为所购房屋的一部分,开发商自然负有与买房人对相关的装修事项作出约定,并对装修质量承担保修责任的义务。实践中,开发商之所以要求买房人与装修公司签订装修合同,主要是因为装修质量问题在房屋买卖中普遍存在,一旦买房人与装修公司签订装修合同并约定装修公司对装修质量承担责任,开发商便将本应由其承担的装修质量责任推卸给装修公司。而对于买房人来说,由于装修公司的经济实力与开发商无法相比,一旦房屋交付后出现质量问题,装修公司主观上不愿或者客观上不能对问题房屋进行保修,甚至有的装修公司已经找不到了,使买房人的利益无法得到保护。因此,购买精装修房屋一定要与开发商而非装修公司签订装修合同或在购房合同中即对装修事宜做出约定,并且以书面形式约定开发商须对装修质量承担保修责任,这既是法律的明文规定,也是保护买房人合法权益的必要。此外,要尽可能的对装修所使用的材料、品牌、型号等标准做具体约定,避免使用“高级”、“优质”、“名牌”等含混的字眼,以免房屋交接验收时产生争议。

三、如何验收精装修房屋

(一)检查装修设备与合同约定是否相符

实践中,一些精装修房屋在验收的时候买房人经常会发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了令自己不太满意的地方,比如品牌、式样等。这时候,买房人应当仔细审查合同就该部分是如何约定的。如果购房合同就装修所使用的材料、品牌、型号等作出了具体约定,建议买房人在验收的时候先不必急于验收装修的工程质量,而是应该先花一些时间,检查一下装修所使用的设备和材料是否与合同约定相符。如果与合同约定不符,通常意味着住宅品质的降低。

(二)验收时应该注意哪些装修项目

第一步,要关注常见的装修通病,如漏水,排水不畅等,要看厨房、卫生间的防水有没有做;检查厨房、卫生间的上下水管道,看看排水管道排水是否顺畅,上水管是否存在渗漏现象;洗手间的卫生器具冲水快慢,地面是否存水等。

第二步,检查配电线路。检查房间内的强弱电是否达到使用条件,布局安排是否合理。

第三步,注意常使用的部件,如五金安装是否配套、齐全,是否端正牢固。

第四步,检查木工制品以及油漆工制品,主要是指门、窗、橱柜等。重点检查是否变形,开启是否灵活,装饰面是否滑伤,颜色是否一致,接缝处开裂现象是否严重,油漆是否存在流淌现象等,对窗户还应检查是否渗水。

第五步,检查地面地砖是否存在空鼓现象,正常走动时地板是否有响声等。

第六步,要关注接口部位,尤其是一些装修时被暗埋的隐蔽工程,如为避免串味,厨卫吊顶内通风设置的接入口是否适当等。

第七步,向开发商索要装修说明书,以便了解暗埋工程以及使用方法。

第八步,检测室内空气质量是否达标,有无环境检测报告。

四、哪些问题不应作为拒绝收房的条件

1、气候变化原因导致的部分房屋质量问题;

2、因买房人缺乏专业知识误认为房屋存在质量问题。

在上述第1种情况下,买房人不能以此为由拒绝收房,但开发商负有保修责任。比如冬季交验的精装修房屋可能存在轻微的木制品开裂现象就属于此种类型。在上述第2种情况下,开发商应与买房人加强沟通,消除误解。比如有些买房人对清漆木地板不满意,认为“木地板的花纹不一致”,而这是由木材的自然色差引起的,此时买房人就不能以此为由拒收房屋。





商品房买卖“问答篇”(10)


19、贷款有哪些种类?

个人购买房屋,如不能一次性支付购房款的,可以选择申请贷款。贷款的种类包括商业贷款、住房公积金贷款、组合贷款和贴息贷款四种。下面对四种贷款作一简要介绍:

1、个人住房商业性贷款:是商业银行发放的个人住房按揭贷款,其利率由中央人民银行制定,较其他形式的住房贷款利率略高。只要申请人交足银行规定成数的购房首付款,并具有稳定的收入用以偿还贷款本息即可申请使用银行按揭贷款。

2、住房公积金贷款:是由住房公积金管理中心发放的个人住房按揭贷款,住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率低于同期商业银行贷款利率,也就是说,在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。对于已参加交纳住房公积金的居民来说,贷款购房时,可以选择住房公积金低息贷款。

3、个人住房组合贷款:住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款,对最高限额有一定限制,如果需贷款数额超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而被贷款者较多选用。

4、个人住房担保贴息贷款:此种贷款虽然名义上是银行发放的商业贷款,但在借款人每月按商业贷款利息偿还贷款后,就其可申请的公积金最高贷款额度部分可以获得由政府住房基金提供的利息返还,从而补平商业贷款和公积金贷款之间的利差。申请该种贷款的买房人需参加交纳住房公积金。贴息贷款对于买房人来讲不仅可以获得公积金贷款利率水平待遇,还可以省去办理组合贷款的麻烦。



20、等额本息还款方式与等额本金还款方式有何区别?

目前,银行的个人住房按揭贷款的还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。等额本息还贷方式为每月按相同金额偿还贷款本息,月还款中利息逐月递减,本金逐月递增;等额本金还贷方式为还款金额递减,月还款中本金保持相同金额,利息逐月递减。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,贷款人还贷压力均衡,但利息负担相对较多;后者每月本金相同,利息逐渐减少,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。

具体选择哪一种还款方式更为有利,不能一概而论,应根据个人情况进行选择。在贷款金额相同的情况下,等额本金的前期还款较等额本息要高,因此初期还款压力会比较大,对于刚刚工作不久的买房人来说,由于前期收入较少,不妨选择等额本息的还款方式以缓解当前的生活压力,在未来收入升高后再进行提前还款,这样同样可以节省利息;而对于中年人来讲,事业已处于巅峰期,预期收入将可能逐年下降,此类人群选择等额本金的方式比较适宜,在未来收入降低时还款数额也将减少,以免将来发生入不敷出的风险。此外,虽然等额本金的利息总额低于等额本息,但考虑到通货膨胀的因素,也许未来节省的利息总额的购买力会被大大削弱,同时买房人前期又承担了较大的还款压力,这样算来选择等额本金的还款方式或许有些得不偿失了。





商品房买卖“问答篇”(11)


21、买受人向银行提前还款可以要求退还哪些费用?提前偿还贷款是否对银行构成违约?

买房人向银行提前还贷后可向保险公司申请退还未到期的房屋保险金。买房人在申请贷款时,是将所购房屋抵押给银行作为还款保障的,银行为保证房屋在抵押期间的安全,会要求买房人为所购房屋投保。买房人在申请贷款时都会缴纳房屋保险费,此房屋保险的期限与贷款年限相同。买房人在提前还款后,银行提前收回了全部债权,房屋抵押应予解除,此时买房人可选择是否为房屋继续保险。如买房人不愿继续保险,则可向保险公司申请退还剩余年限的保险费,保险公司在扣除必要的手续费后应将剩余年限的保险费退还给买房人。如买房人希望继续保险,也可选择不予退保,但应到保险公司办理变更受益人手续,将第一受益人由银行变更为买房人,以免发生保险事故时买房人不能及时得到赔偿。

银行对提前还贷是否可以收取违约金,要看合同中是否约定提前还款需支付违约金。如合同中无相应规定,则银行无权收取。目前一般的住房按揭贷款合同均未对借款人提前偿还借款应支付违约金作出专门约定。我国合同法第二百零八条规定:“借款人提前偿还借款,除当事人另有约定的以外,应当按照实际借款的期间计算利息。”根据该规定,借款人可以选择提前偿还借款,且应按照实际借款的期间向银行缴纳较少的银行利息。在法律和合同未对借款人提前偿还借款作出约定的情况下,不能将该行为解释成违法或违约行为,不应向借款人收取额外费用,更不能以收取违约金方式要求借款方承担责任。借款人提前偿还借款是为法律所允许的。银行在接受了当事人提前还贷后收取违约金没有法律依据。但如果合同中约定了借款人提前还贷需支付违约金,则银行有权收取。



22、商品房按揭贷款中,房屋抵押后如不能按期归还贷款,是否仅以抵押房屋承担还款责任?

预售商品房抵押按揭贷款在现实生活中属典型的“楼花按揭”,属于商品房按揭中的一种,与“现楼按揭”相对应。建设部1997年发布2001年修正的《城市房地产抵押管理办法》中预售商品房抵押按揭贷款又被表述为“预购商品房贷款抵押”。预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预售商品房按揭贷款涉及到几层法律关系,第一层是买房人与开发商之间的商品房买卖合同关系;第二层是买房人与银行之间的借款及抵押合同关系;第三层是开发商与银行之间的保证合同关系。其中开发商承担的保证责任一般为阶段性担保,即保证期间一般从保证条款生效之日起至办理完抵押物的他项权利证书、抵押登记证明之日止。当办理完抵押物的他项权利证书及抵押登记证明后,保证期间届满,开发商不再承担保证责任,而仅以买房人所购房屋承担抵押担保责任。

如买房人在尚未办理完毕他项权利证书、抵押登记证明文件前不能按期归还银行贷款,银行依约定提前宣布贷款到期的,银行可以要求买房人归还借款并由开发商承担保证责任,开发商承担保证责任后有权向买房人追偿。如已办理完毕他项权利证书、抵押登记证明文件后买房人不能按期归还银行贷款,银行依约定提前宣布贷款到期的,银行可要求买房人归还借款或实现抵押权,如抵押物贬值不足以归还全部借款的,买房人除以抵押物归还银行借款外仍需偿还剩余借款。所以,如遇楼市不景气楼价大幅下滑,商品房按揭贷款的买房人不仅仅会失去房屋,还可能多损失一笔金钱。





商品房买卖“问答篇”(12)


23、银行不批准买受人的贷款申请时,买受人可以解除房屋预售合同吗?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

因此,买房人未能获得银行贷款时能否解除合同,须区分情况来看。按照上述规定,如因开发商原因致使买房人未能获得贷款的,例如项目手续不齐全、存在违规开发等不符合银行发放贷款的标准,买房人可以解除合同;如因买房人的原因,例如买房人没有积极办理贷款,或者没有向银行提供相应的资信证明等情况,买房人则不能要求解除合同,同时还需承担未能按时支付购房款的违约责任;但如果是因银行政策变化,例如银行原要求首付款需达到购房总价的20%即可批准贷款,而当买房人按此要求申请贷款后,银行将首付款标准提高为购房总价的30%,致使买房人未能获得银行贷款的,则未能订立贷款合同不可归责于买房人和开发商任何一方,买房人有权解除合同,并且无需承担违约责任。

在实践中,因为银行对于贷款人的贷款资质评级较低,而导致贷款合同无法订立的情况屡见不鲜,虽然表面上来看这属于因买房人的原因未能订立合同,但买房人不是信贷专业人员,不可能了解银行发放贷款的标准,故应将此种情况认定为不可归责于双方当事人的原因,买受人有权解除合同,出卖人应该返还本金以及利息给买受人。然而在现实生活中,当发生前述情况时,开发商和买房人往往会对无法签订贷款合同的责任归属发生争议。为保险起见,在此提醒买房人,在签订合同前就应向银行详细咨询有关贷款的标准,做到心中有数,同时最好能在合同中约定“如经银行审核不同意向买房人发放贷款的,买房人可以解除合同并无需承担违约责任。”



24、买受人可否以开发商逾期办理房产证为由拒绝向银行偿还贷款?

开发商逾期办理房产证,买房人不能以此拒还银行贷款。购房合同与银行借款合同是两个既关联又相互独立的合同。购房合同的主体为买房人和开发商,其中开发商承担按时交付合格房屋和办理房屋产权证的义务,买房人负有按时支付房款的义务。买房人为履行购房付款义务,与银行形成了另一法律关系,即借款合同关系,其中银行负有发放贷款的义务,借款人负有按时偿还贷款的义务。当银行按时发放贷款后,即已全面履行了义务,不存在违约行为,买房人也应履行自己的义务按时还款。如开发商未能按时办理产权证,买房人可依据房屋买卖合同要求开发商承担违约责任,而不能对合同以外的第三方即银行提出拒绝履行还款义务的要求。这是因为合同具有相对性,合同一方只能要求合同相对方履行义务和承担违约责任,而不能向合同以外的第三方提出请求。

如买房人因开发商不履行义务拒绝向银行还款,银行有权按担保合同规定要求开发商承担担保责任。开发商代为还款后,可转而向买房人追偿。因此,买房人一定要以正确的方式维护自己的权益,否则将遭受更大的损失。当开发商逾期未能办理房产证时,买房人可以在法律规定的期限内行使合同解除权,并同时要求解除借款合同,根据最高人民法院的司法解释,这种请求法院会给予支持。





商品房买卖“问答篇”(13)


25、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的,贷款合同如何处理?

实践中,买房人在与开发商签订购房合同后,常常会因某些原因导致合同无效或者被撤销、解除,如根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同……:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的……,(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。当然,可能导致合同无效、被撤销、解除的原因远多于上述列举的情形。那么,在购房合同因故不能成立或不能履行的情况下,买房人与银行签订的贷款合同应当如何处理呢?

商品房买卖合同与贷款合同是两个独立的合同,彼此之间不存在主从关系。但商品房买卖合同的有效存在是商品房贷款合同存在的前提,贷款合同存在的目的正是为了保证商品房买卖合同的履行。因此,二者之间存在着非常紧密的关系。如果商品房买卖合同因故被确认为无效或者被撤销、解除的,贷款合同的目的便无法实现,其也自然失去了存在的价值和意义。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”因此,买房人有权要求解除贷款合同。



26、买受人在什么情况下可以拒绝收房?

根据《住宅建筑规范》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为司法解释)等相关法规,买房人遇到下列十二种情形之一时可依法拒绝收房,并要求开发商承担逾期交房的违约责任:

1、未经竣工验收或未取得《竣工验收备案表》。依据:购房合同以及《住宅建筑规范》第11.0.1-1条;

2、未取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件。依据:《住宅建筑规范》第11.0.1-1条;

3、不具备“小区道路畅通,已具备接通水、电、气条件”。依据:《住宅建筑规范》第11.0.1-2条;

4、不提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等必须提供的证明文件。依据:《商品房销售管理办法》第三十二条;

5、开发商无故延迟交房,在买房人催告后的三个月内仍未交房。依据:司法解释第十五条;

6、开发商未经有关部门批准,擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境。依据:《商品房销售管理办法》第二十四条第一款;

7、开发商经批准改变商品房规划设计未经买受人认可。依据:《商品房销售管理办法》第二十四条第二款;

8、开发商随意设置交房前置条件(例如,在通知收房时,要求消费者预交物业管理费、强制收取代缴代收费用等)。依据:《商品房销售管理办法》第三十条等;(但如果在购房合同中事先约定将购房者预交物业管理费或开发商代收代缴费用作为交房前置条件的,则从双方约定)。

9、不能提供有资质的测绘部门出具的房屋面积实测数据。依据:《商品房销售管理办法》第三十四条;

10、合同没有约定,且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%),可拒绝收房,并解除购房合同。依据:司法解释第十四条;

11、经有资质的质量检测机构核验,房屋主体结构质量不合格。依据:司法解释第十二条;

12、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。依据:司法解释第十三条。





商品房买卖“问答篇”(14)


27、买受人可否以配套设施未完工为由拒绝收房?配套设施与约定不符,买受人能否据此解除合同?

回答上述两个问题的关键均取决于买卖双方在商品房预售合同中是否有明确约定。如果合同中明确约定将配套设施的完工作为交房条件,当开发商违反承诺时,买房人当然可以依据合同拒绝收房或者解除合同。这就有必要提醒买房人在签订预售合同时认真阅读合同条款,尽可能的对开发商提供的格式合同作出对自己有利的约定。

房屋消费是一个综合性的消费,不仅包括房屋质量,同时还包括房屋所在的小区环境。水、电、暖气、燃气、有线电视、通讯等作为正常使用房屋的必备条件,如在房屋交付时尚未完备,必然影响房屋的正常使用,因此一定要在商品房预售合同中做出强制性规定,要求开发商对此作出承诺。另外有些小区配套设施像地下车库、电梯等也是必备的,也应当将其作为必要条款列入交房条件。其他的配套设施如道路、绿化、商业、学校、医院、社区管理服务设施等,如果双方未在合同中加以明确约定,则要看开发商对此在广告文案中的宣传属于要约还是要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”根据该法律规定,对商业广告、售楼书原则上应认定为一种要约邀请,一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但在某些特定情况下,也应当将符合条件的说明和允诺视为要约,即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中,也应当认定为合同内容,当事人违反该内容的,应当承担违约责任。因此,如果开发商对配套设施在售楼广告中作出了明确具体的承诺,并且该承诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,则为有效要约,是合同的有效组成部分,对开发商有约束作用,如不能兑现广告中的承诺,则开发商应向买房人承担相应的违约责任。



28、出卖人逾期交房的,买受人该怎么办?

开发商逾期交房的原因很多,但最主要的原因取决于开发商的资金情况,由于房地产开发需要大量的资金投入,开发商的自有资金一般只占开发项目所需资金的一部分,其余的资金来源于开发商直接向银行贷款和预售房屋所得的售楼款,如果开发商不能从银行获得贷款或者房子卖得不好,那么所购期房往往不能按时完工,开发商也就不能按期交房了。

一旦发生开发商逾期交房,购房人可与开发商以平等主体身份协商解决,根据实际情况要求开发商承担违约责任并选择解除合同或继续履行合同。协商不成的,应按照《商品房买卖合同》约定或法律规定向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会申请仲裁,以维护自己的合法权益。

目前使用的《商品房买卖合同》为制式合同,该合同第九条的规定是对开发商逾期交房违约责任的规定。如果开发商不是因遭遇不可抗力等特殊原因,应负下列其中之一的逾期交房责任:一、按合同约定的交房日期,每超过一天,开发商应按买房人已交付房价款总数的几分之几支付违约金(具体数额由双方在合同中约定);二、按合同约定的交房日期,开发商逾期超过一定期限仍未交付的,买房者有权解除合同,有权退房,并要求返还楼价款及相应的利息,承担相应的违约责任。不管采取何种方式,开发商均应承担合同约定的违约责任。此外,如果合同中约定有其他违约责任,开发商也应一并承担。

《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此也有明确规定,即合同中对延期交房有约定的,按约定处理,没有约定的按法律规定处理。法律规定延期交房超过合理的期限的,可以解除合同。延期交房未超过合理期限或者买房人不解除合同的,违约金或赔偿金按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如买房人选择解除合同的,应注意需在合同规定的期限内行使解除权,并应该按照《商品房买卖合同》行使解除权的方式履行通知、告知等义务。如《商品房买卖合同》未约定解除权行使期限的,当开发商明确表示将延期交房并要求买房人对是否退房作出意思表示时,买房人应在三个月的合理期限内作出是否退房的决定,过期将不再享有合同解除权;如开发商未催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。买房人选择退房的,应当向开发商发出书面解除合同通知书,之后再向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会申请仲裁。





商品房买卖“问答篇”(15)


29、出卖人交付使用的房屋面积与商品房买卖合同约定面积不符的应如何处理?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

同样,《商品房销售管理办法》也有类似规定。因此,在出卖人交付使用的房屋面积与商品房买卖合同约定面积不符并且合同没有约定处理原则或者约定不明的情况下,买受人有两种选择:

1、解除合同。在面积误差比绝对值超出3%(不含3%)的情况下,买受人有权要求解除合同并要求出卖人返还已付购房款及利息。

2、继续履行合同。在面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的情况下,买受人只能继续履行合同,面积误差按照合同约定的价格据实结算;面积误差比绝对值超出3%的,买受人可以请求解除合同,也可以选择继续履行合同。继续履行合同的,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)的部分,由买受人按照约定的价格补足房价款,超出3%部分由买受人无偿取得;房屋实际面积小于合同约定面积的,由出卖人返还买受人面积误差比3%以内(含3%)部分的房价款,超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。



30、在符合交房条件的情况下,买受人逾期收房的,逾期收房期间所产生的物业费、供暖费等应由谁承担?

对于不动产来讲,费用承担以及风险转移等均以不动产的交付为划分基准,不动产交付以前由出卖人承担,交付以后由买受人承担。因此,回答这个问题的关键即在于判断商品房是否已经交付。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十三条规定:“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”根据这一法律规定,可推定“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的”,应当视为标的物已经交付。因此,在符合交房条件的情况下,买受人无正当理由逾期收房,也应当视为开发商已经将房屋交给了买受人,买受人不仅应当承担房屋毁损、灭失的风险,而且也应当承担自开发商通知交房之日起该房屋的物业费、供暖费等有关费用。同时根据相关政策,买受人不得以未在房屋内实际居住为由拒绝交纳物业费、供暖费等费用。





商品房买卖“问答篇”(16)


31、因开发商交付的房屋存在质量问题导致购房者拒绝收房,此时若房屋因火灾发生毁损或灭失,相应的损失由谁承担?

此种情况应由开发商承担房屋毁损灭失的风险。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”如果房屋存在质量问题,则买房人有权拒绝收房,此时房屋尚未交付,按照法律规定,房屋毁损灭失的风险应当由开发商承担。

需要提醒买房人的是,如果开发商交付的房屋仅存在轻微的质量问题,不足以构成买房人拒绝收房的理由,则此时买房人无权拒绝收房。买房人如拒绝收房,视为开发商已交付房屋,房屋毁损灭失的风险应由买房人承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十六条规定:“出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点,买受人违反约定没有收取的,标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。”因此在合同没有明确约定房屋轻微质量问题可以拒绝接收房屋的前提下,买受人拒绝收房要自行承担对自己不利的后果。



32、开发商实际交付的房屋与样板间不一样怎么办?即使开发商向买房人交付的房屋与样板间一模一样,如房屋存在质量问题,开发商能否以交付的房屋与样板间一样为由主张免责?

现今,房地产市场上的竞争日趋激烈,各开发商集思广益,纷纷采用各种营销策略和手段参与市场竞争。为了形象地宣传自己的产品、吸引购房者的“眼球”,提高商品房销售数量,开发商有时会对期房项目设立样板房,以便买房人对物业能有直接的认识。好的样板间不仅可以使买房人较为明晰地了解房屋的内部构建,而且可以透过样板间联想到今后房屋的质量,了解开发商的实力,从而有助于增强买房人对开发商的信心,激起买房人的购房欲望。买房人如果对样板间感到满意,通常也乐于购买房屋,因为好的样板间是开发商实力的象征和今后房屋品质的保证。

但在实际交付房屋时,很多买房人会发现开发商交付的房屋情况与样板间大相径庭。其中的道理不难理解:开发商在推出样板间时,通常都会对样板间的质量、装修、装饰经过精心设计施工,力求达到完美,以便促使潜在的买房人产生购买房屋的意愿。但房屋交付时,开发商为了节约成本,经常会降低房屋装修标准及设备设施等级等,使得交付的房屋品质与样板间相比打了很大折扣。为了避免出现此类纠纷,国家通过相关的法律法规对开发商的行为进行了规范。如《商品房销售管理办法》第三十一条规定:“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。”《北京市城市房地产转让管理办法》第四十五条也有类似规定:“房地产开发企业预售商品房时设置样板间的,在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的,实际交付的商品房应当与样板间一致。”从买房人的角度讲,比较稳妥的办法是在签订商品房预售合同时,即要求将按样板间交房明确地写入合同中,这样如买房人发现开发商交付的房屋与样板间不一致时,即可要求开发商承担相应责任。

此外,需要提醒买房人的是,即使开发商交付的房屋与样板间完全一样,如果房屋存在质量问题,开发商也不能免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十九条规定:“凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的,即使交付的标的物与样品相同,出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。”该条是指,样品买卖中的样品存在隐蔽瑕疵而买受人又不知道的情况下,卖方交付的标的就不能简单地以样品为标准。按样板间交付的房屋买卖合同即为样品买卖。由于样板间只注重外在效果,买房人很难发现其内在质量问题,因此即使开发商交付的房屋与样板间完全一样,也不能免除因房屋质量不合格而应承担的责任。





商品房买卖“问答篇”(17)


33、住宅和商住两用房有什么区别?

“商住两用”一般是土地用途的概念,即某地块既可以进行商业房屋开发,也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途,要么属于商业房屋,要么属于住宅,并不存在商住两用房的法律概念。如果开发商说楼房是“商住两用”的,则很可能是:同一幢楼部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层),部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅,就是住宅房;未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。如有关土地使用年限、各种税费、落户等。由于各省、自治区、直辖市的房地产政策不同,仅以北京为例列举分析住宅与商务办公房的区别。

(1)落户问题:不论是冠以何种名称的房屋,确定其到底能不能落户,只需留意它的土地用途及使用年限。如果是属于住宅用房,其土地使用年限必定是70年,就可以落户口。其他则不能落户口。目前土地性质分为三类:第一类是使用年限为70年的住宅用地;第二类是使用年限为50年的综合用地;第三类是使用年限为40年的商业用地。住宅类包括公寓、普通住宅、别墅等用地,综合类包括写字楼、办公楼、科教文卫体用地等,商业类包括商场、超市、贸易、服务、金融、信托、期货等行业用地。

(2)在水电费的计价标准上,商务办公房要高于住宅楼;

(3)住宅楼的使用年限是70年,而商务办公房只有50年;

(4)交易税收不同,如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税(2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂调整为1%),但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税,交易增值部分还要交20%的增值税;

(5)房屋分摊的共有建筑面积。商务办公房的规划设计标准要比普通住宅高,如门厅面积比较大,楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处,这无疑将增加分摊的共有建筑面积;

(6)按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款最高可达8成30年,但对商务办公房一般最高只有6成10年;

(7)房屋的使用功能有所欠缺。一般情况下,商务办公房没有单独的厨房;

(8)纯住宅社区要做小区配套,如幼儿园、学校、会所等,而如果做商住,就可以不做配套或少做配套。



34、经开发商准许,买房人是否能将临街住宅楼一层自行改造成商铺?

临街住宅楼改造成商铺俗称“住改商”,该行为涉及到《物权法》中的建筑物区分所有权,“住改商”行为受到很多条件限制,买房人仅经过开发商准许便自行“住改商”是不行的。根据《物权法》第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约以外,应当经过有利害关系的业主同意。

可见,如进行“住改商”应遵守法律、法规及管理规约规定,并应经过有利害关系的业主同意。《物权法》规定的法规不仅包括国务院指定的行政法规,也包括各省、自治区、直辖市人大常委会制定的地方性法规;《物权法》规定的不得违反管理规约与《物业管理条例》中规定的业主公约是一个意思,管理规约内容广泛,通常是在召开业主大会并成立业主委员会的情形下,依照经业主大会通过的管理规约来确定业主是否有权改变住宅性质的房屋用途。如果没有管理规约或者管理规约对此类问题没有涉及的,主要看“住改商”的业主是否征得所有具有利害关系的业主的同意,即买房人想要“住改商”需经多个环节才能实现。而买房人未经过上述程序改变住宅性质及房屋结构的行为是被明令禁止的。





商品房买卖“问答篇”(18)


35、买房人购买商品房如何办理房屋权属登记手续,需提供哪些材料以及缴纳哪些费用?

个人办理权属登记的前提是开发商将整楼的房产证办理完毕(初始登记),个人购买的商品房才可办理转移登记。以北京购买商品房为例,买房人购买商品房办理房屋权属登记手续提供的材料包括:(1)房屋所有权转移登记申请书并加盖开发商公章;(2)身份证明及复印件;(3)买卖合同副本及两本已贴印花税的正本;(4)契税完税或减免税凭证(当地税务机关交纳);(5)房屋登记表、分户平面图两份(开发商委托的测绘单位,可向开发商咨询);(6)1999年1月1日后签订合同的提交专项维修资金专用收据(北京市购房人在北京市住房公积金管理中心委托的银行交纳,现为光大银行);(7)签订预售合同的,买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;(8)外国人、港澳台同胞提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件。另外,两人以上购买需提交《共有协议》;未成年人购买的,需提交《监护公证书》或监护关系证明。

以北京购买商品房为例,买房人购买商品房办理房屋权属登记缴纳的费用包括:(1)契税:根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,契税税率为3%-5%,由省、自治区、直辖市人民政府在契税税率幅度内根据本地区实际情况确定。北京140平方米以下普通住宅住宅楼只需交1.5%的契税(每建筑平米价格超过上年度商品房平均价格一倍以上为高档住宅,不享受减半征收政策);2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂调整为1%;房屋建筑面积在140平方米以上的按3%缴纳。(2)住宅专项维修资金:按建筑面积,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。北京现暂定高层200元每平米,多层住宅按100元每平米(参见2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》)(3)印花税:双方均按房屋成交价的万分之五缴纳,但是2008年11月1日后对个人销售或购买住房暂免征收印花税。(4)房证印花税。(5)房屋产权登记费。(6)房屋所有权证工本费。

另需提醒买房人的是,因受国家政策影响,上述税费征收项目及比例以2008年9月时的税费标准为依据。国家有可能随时根据房地产市场的变化调整上述税费征收标准,故建议买房人在购房时应向房地产管理部门或经纪机构进行详细咨询。



36、由于出卖人原因导致买受人未能按期取得房屋产权证的,买受人该怎么办?

房屋交付使用后,买房人应当及时提交办理房屋权属证书有关资料、税费,并在合同约定的期限或法律规定期限内取得房屋产权证。但是可能由于开发商原因,如未交纳土地出让金、未提交办理房屋初始登记所需的资料等导致买房人不能及时办理房屋产权证,在此情形下买房人有权追究开发商违约责任直至解除合同。

开发商和买房人可以在商品房买卖合同约定房产证的办理期限,如双方未约定办理房产证期限的,根据《城市房地产经营管理条例》第33条规定,预售商品房的权属证书办理期限是商品房交付使用之日起90日内;现售商品房权属证书办理期限是销售合同签订之日起90日内。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。可见,因开发商原因超过合同约定的时间或法律规定的时间仍不能办理完毕或根本就无法办理房产证的,再经过一年的时间仍不能办理完毕房产证的,那么购房者可以选择退房并要求开发商赔偿损失,这里的损失包括购房款利息、定金、违约金及购房时房屋价值与房屋现值的差价损失,但买房人不能同时要求开发商承担定金和违约金,如果造成损失的范围小于违约金金额的,一般也只能要求支付违约金。





商品房买卖“问答篇”(19)


37、房产证与不动产登记簿记载不一致的,如何处理?

房产证与不动产登记簿记载不一致的,应以不动产登记簿为准。《中华人民共和国物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”房产证即为登记机关颁发给权利人的证明其享有不动产所有权的“不动产权属证书”,而不动产登记簿则是登记机关对不动产权属和内容进行登记的载体,二者原则上应一致。但当二者不一致时,应当以不动产登记簿记载为准。也就是说,尽管房产证也具有证明房屋所有权的证明效力,但其证据效力要低于不动产登记簿。这里也给买房人提了个醒,假如您要购买二手房,建议您除了要查看出卖人的房产证外,还要到房产登记机关查看一下不动产登记簿的记载是否与房产证一致,如果二者一致,证明出卖人所述真实,购买这套房子至少不会出现权属上的纠纷。如果二者记载不一致,又没有证据证明不动产登记簿登记错误,建议您最好不要购买这样的房子,以免陷入纠纷。



38、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,享有何种权利?

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。所谓更正登记,即不动产物权人或者利害关系人发现不动产登记簿登记错误或疏漏而进行改正补充的登记。不动产登记簿是物权归属和内容的依据,不动产物权的公示主要是通过不动产登记簿体现出来的。一般而言,不动产登记簿记载的物权情况与实际的物权情况是一致的,但无论登记机关采取形式审查还是实质审查,都不可避免的会出现登记错误或者遗漏的情况发生。为了及时消除因登记错误或遗漏而造成的登记权利与真正权利不一致的情形,有效地保护真实权利人的合法权益,《中华人民共和国物权法》规定了更正登记,该法第十九条第一款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记”,允许权利人、利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误时可以申请更正登记。



39、不动产登记簿记载事项错误而不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人享有何种权利?

不动产登记簿记载事项错误而不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。《中华人民共和国物权法》第十九条第二款规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”所谓异议登记,是指权利人、利害关系人提出更正登记时,在不动产登记簿记载的权利人不同意更正的情况下,利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。其功能在于可以高效快捷地暂时切断不动产登记簿的公信力,保护真正权利人和利害关系人的合法权益。但异议登记使得不动产物权的权属处于不稳定状态,因此法律对于异议登记进行了必要的限制,如要求申请人在异议登记之日起15日内起诉;申请人应赔偿因异议登记不当给权利人造成的损失等,这些都将促使申请人及时、妥当的行使权利,避免物权长时间处于不稳定状态或者申请人滥用权利可能给权利人造成的不必要的损失。





商品房买卖“案例篇”(1)


(一)商品房买卖

案例篇

1、买房人要求解除合同时应慎重适用惩罚性赔偿

【案情介绍】

2004年3月13日,某开发商与夏某签订《商品房买卖合同》,约定夏某购买某开发商开发的住宅房一套。同年4月26日,夏某与银行签订《预购商品房抵押贷款合同》,约定夏某以其购买住宅房屋作为抵押向银行办理总金额为284000元的购房按揭贷款。以上两份合同均在房屋所在地房屋产权登记机关进行了登记备案。2006年3月双方就退房事宜协商一致,夏某退房,某开发商退还全部购房款。但由于夏某的原因,双方未办理按揭贷款合同及购房合同的注销手续。为此夏某向某开发商出具《委托书》,全权委托某开发商工作人员周某办理合同注销手续,该《委托书》已依法进行了公证。2006年4月29日,某开发商又与陈某协商出售该房屋,陈某向某开发商交付购房定金10000元,某开发商向陈某出具告知书,承诺在60个工作日内将陈某认购的商品房解除抵押。2006年5月3日,陈某与某开发商签订《商品房买卖合同》,约定陈某购买某开发商开发住宅房屋一套,购房总价款为347421元;陈某应于2006年5月3日支付首付款107421元,余款向银行办理7成12年按揭;某开发商应于2007年1月1日前将经质量验收合格的房屋交付陈某,逾期交房超过30日,买受人有权解除合同。2006年5月3日陈某已依约履行支付首付款107421元的合同义务。2007年6月某开发商仍未将房屋交付陈某,并且该房屋在房屋产权登记机关作了备案登记的《商品房买卖合同》买受人仍为夏某。陈某认为某开发商订立合同时未告知房屋已出售他人的事实,属欺诈行为,并将某开发商起诉至法院,诉请撤销双方所签的商品房买卖合同并由某开发商双倍返还已支付购房款107421元。

【案情分析】

某开发商与陈某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,属有效合同。双方争议的主要问题是某开发商在订立合同时是否对陈某有欺诈行为,如某开发商存在欺诈行为,陈某有权请求撤销合同;如某开发商不存在欺诈行为,陈某的诉讼请求不成立。虽然某开发商在与陈某签订合同前已书面告知了标的房屋的抵押情况,而未告知该房屋出售与否,但夏某的《委托书》内容表明,某开发商与夏某之间就涉案房屋达成的买卖合同在2006年3月已处于事实上的解除状态(双方之间的买卖合同未及时办理登记注销手续并不影响解除行为的效力),故某开发商在与陈某签约时未告知曾经发生过的房屋买卖关系,并不构成欺诈。陈某以欺诈为由诉请撤销合同的理由不能成立。

即使某开发商确有隐瞒事实真相的行为,陈某诉请撤销合同的事由成立,亦不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关惩罚性赔偿的规定。因为从立法本意看,该司法解释中关于惩罚性赔偿的规定应适用出卖人恶意违约或欺诈而致使买受人无法实际取得房屋的情形。而本案中,某开发商已向陈某出具告知书,告知陈某房屋已抵押的事实,某开发商主观上也不存在恶意欺诈的故意。因此,陈某以欺诈为由诉请撤销双方所签的商品房买卖合同的理由不能成立。

【判决结果】

法院判决驳回陈某的诉讼请求。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。





商品房买卖“案例篇”(2)


2、购房认购书具备商品房买卖合同主要条款,应认定为商品房买卖合同

【案情介绍】

2006年11月13日某开发商(甲方)与刘某(乙方)签订《车库认购书》约定:在甲方未取得售房资格前,乙方自愿无息借款给甲方,乙方享受在本协议签订之日可优先选车库的权利;乙方选定甲方的车库为负一层,砖混结构,序号为1号;总价款59000元;乙方在签订认购书时一次性出借给甲方59000元;甲方应在2007年5月31日前将乙方所选定车库交付(除不可抗拒因素及政府行为外),如延期交付按相关规定承担责任;交付标准,内墙、顶蓬水泥砂浆抹灰,地面水泥石子抹平,入库门高级摇控自动门;甲方取得合法售房许可后,对双方约定的车库总价、序号,全部按本协议转入正式预售合同,甲方承诺本协议中双方约定的事项不变更;签订正式合同后,乙方出借款自动转为乙方购车库款;在签订正式房屋预售合同之前,定购方可随时退车库,双方不承担任何违约责任。除上述内容外,双方还对办理权属证书的税、费的承担、专项维修基金的收取等进行了约定。认购书签订当日,刘某向某开发商支付现金59000元,某开发商出具借据一张。2007年某开发商取得了商品房预售许可证后,未书面通知刘某签订正式《商品房买卖合同》。某开发商于2007年8月9日与案外人签订《商品房买卖合同》,将该车库以68000元卖给案外人。2007年9月,刘某发现上述情况,并多次与某开发商交涉无果,刘某提起诉讼,要求解除合同,返还所收现金59000元并赔偿已付购房款一倍的损失59000元。

【案情分析】

本案的争议焦点为某开发商签订的《车库认购书》是否属商品房销售合同,某开发商是否应返还刘某现金并赔偿已付款一倍的损失。

关于《车库认购书》是否属商品房销售合同问题有两种观点:第一种观点认为,《车库认购书》虽然明确了房屋总价款、交房时间、房屋的状况(交付标准)、产权登记等相关事项,但应以出卖人收受购房款为必备要件,某开发商虽然收取了等同于购房总价款的现金59000元,但《车库认购书》约定的是借款,双方就车库买卖达成的只是缔约的合意,没有交付的内容,是诺成性合同,不是商品房买卖合同;第二种观点认为,《车库认购书》明确了房屋总价款、交房时间、交付标准、产权登记等相关事项,刘某也按认购书向某开发商支付了购房款,该认购书具备了商品房买卖的主要条款,属于商品房买卖合同。我们赞同第二种观点,认购书上虽然记明的是借款,那是因为某开发商在签认购书时尚未取得商品房预售许可证,刘某也不可能无故向某开发商支付借款,且未约定利息,因此,刘某支付给某开发商的59000元应认定为房价款,而不是借款,该《车库认购书》属商品房买卖合同。

关于某开发商是否应返还刘某现金并赔偿已付款一倍损失的问题,由于某开发商在未征求刘某意见的情况下,将刘某认购的车位卖与他人,属一房二卖,某开发商应承担一房二卖的责任,除返还刘某的购房款外,还应向刘某承担惩罚性赔偿责任。这里需要提醒买房人的是,法律对一房二卖欺诈行为规定的赔偿范围为不超过已付购房款的一倍,也就是说,法院是否判决开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任属自由裁量权,法院可以根据开发商的违约行为判决开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任,也可以判决开发商承担已付购房款一倍以内的赔偿责任,这两种判决结果均符合法律规定。

【判决结果】

法院判决某开发商返还刘某购房款59000元并赔偿刘某已付购房款一倍的损失59000元。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。





商品房买卖“案例篇”(3)


3、因开发商过错导致未签订商品房买卖合同,开发商须赔偿房屋差价吗?

【案情介绍】

郑某与某开发商于2006年7月28日签订了一份《缔约承诺书》,约定郑某向某开发商购买商品房一套,房价款为285230元,郑某向某开发商交纳购房定金10000元,某开发商收取定金后不得将约定的房产另售给第三人,并保证按时与郑某签订《商品房买卖合同》,否则某开发商须在违约之日后10日内双倍返还郑某的定金,某开发商在取得《商品房预售许可证》时(即2006年7月底前)通知郑某交纳总房价50%预付款(含10000元定金),并签订《商品房买卖合同》。《缔约承诺书》签订后,郑某于2006年7月28日向某开发商支付了购房定金10000元及房价款132615元。某开发商于2007年取得了商品房预售许可证,但拒绝与郑某签订《商品房买卖合同》。由于某开发商拒绝签订《商品房买卖合同》,故郑某向法院提起诉讼,请求判令某开发商双倍返还购房定金20000元、返还购房款132615元及利息(从2006年7月28日起至本案终结止,按银行同期贷款利率计付);某开发商按当前市场价与双方原约定价的差额赔偿郑某的损失72604元。

【案情分析】

郑某与某开发商签订的《缔约承诺书》意思表示真实,且某开发商在起诉前已经取得了商品房预售许可证,故《缔约承诺书》合法有效。双方签订《缔约承诺书》后,由于某开发商拒绝与郑某签订《商品房买卖合同》,致使《商品房买卖合同》无法签订,故某开发商应为此承担违约责任,即向郑某双倍返还定金,计20000元,退还郑某的购房款132615元,并从郑某交付购房款的当日即2006年7月28日起,按中国人民银行同期贷款利率支付购房款132615元的利息。

对于郑某要求某开发商按当前市场价与双方原约定价的差额赔偿损失72604元的诉讼请求,虽然某开发商违反《缔约承诺书》的行为,违背了诚信交易的原则,不应提倡,但由于郑某与某开发商双方所签订的只是《缔约承诺书》而不是《商品房买卖合同》,郑某依据《缔约承诺书》只享有与某开发商协商签订《商品房买卖合同》的权利,而对该套商品房本身并不享有权利,因此某开发商在订立《缔约承诺书》时能够预见其违约的损失赔偿范围不应包括该商品房在一段时间内升值的差价,郑某主张的商品房升值差价损失,超过了某开发商在订立《缔约承诺书》时预见或应当预见到的因其违反合同可能造成的损失范围,故该诉讼请求不会被支持。

【判决结果】

法院判决某开发商向郑某双倍返还定金20000元、返还购房款132615元并支付利息。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。





商品房买卖“案例篇”(4)


4、“买房可无条件入读名校”?!开发商真假承诺引纠纷

【案情介绍】

2005年5月,王某在报纸上看到某房地产开发公司的售楼广告,广告上对某楼盘进行大肆宣传,其中特别吸引王某的是广告中用醒目的字体写道:“买房可无条件入读某重点小学”。王某考虑到孩子即将上学,而按照目前自己夫妻俩及孩子的户口落户情况,孩子肯定上不了该重点小学。王某遂与妻子到该房地产公司售楼处咨询。销售人员向夫妻俩打包票说:“肯定没问题,如果到时候兑现不了你可以拿着广告来找我们。”考虑到该房地产公司属大型公司,且在报纸上公开对外宣传“买房可无条件入读名校”,再加上销售人员信誓旦旦的承诺,王某夫妇遂与开发商签订了购房合同,但合同中并未就购房可无条件入读某重点小学作出明确约定。

两年后,因孩子已到上学年龄,王某便到某重点小学咨询孩子入学事宜,不料该小学负责人答复说:即使是某楼盘业主,若无本区域户口也必须交纳50000元赞助费小孩才能入学。王某闻听马上找开发商协商,开发商以种种理由推脱,一直到孩子开学在即,也未就此事给予王某满意答复。王某遂将开发商诉至法院,认为开发商的行为构成欺诈,要求开发商承担违约责任并赔偿自己的损失。

【案情分析】

本案中,双方争议的焦点是:“买房可无条件入读重点小学”是否构成合同要约?

一、何为要约?何为要约邀请?

根据《合同法》的规定,“要约是希望和他人订立合同的意思表示”。可见,要约是一方当事人以缔结合同为目的,向对方当事人所作的意思表示。该意思表示应当符合下列条件:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约即受该意思表示约束;(三)通常都是向特定当事人发出,仅在例外情形可向不特定当事人发出。而要约邀请与要约是不同的,根据《合同法》的规定,“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。”在判断某种行为究竟属于要约还是要约邀请时,首先应当依据法律规定作出区分,即法律如果明确规定了某种行为为要约或要约邀请,则按法律的规定进行区分。如《合同法》明确规定寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。因此,商业广告原则上为要约邀请而非要约。但是也有例外情况,如《合同法》规定:“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约”;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”也就是说,满足一定条件下的售楼广告也可构成要约。

二、本案中的售楼广告构成要约

我们认为,本案中的售楼广告构成要约。开发商在售楼广告中宣称购房即可无条件入读某重点小学,对王某一家作出购房决定以及对商品房的价格均产生重大影响,应当视为合同要约。尽管双方未将此条作为合同条款写进商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商必须依约履行。如未履行,应当承担违约责任。

【判决结果】

法院认为,被告的售楼广告对原告作出购买房屋的决定以及对购买价格产生重大影响,应当视为要约。尽管该要约并未体现在商品房买卖合同中,亦应当视为合同内容。现被告违反合同约定,应当承担违约责任并赔偿原告的全部损失,因此法院支持了原告的全部诉讼请求。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:

(一)内容具体确定;

(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。





商品房买卖“案例篇”(5)


5、合同未约定先后履行顺序,当事人可行使同时履行抗辩权

【案情介绍】

2003年9月14日,某房产开发公司与祝女士签订《房屋买卖合同》,某房产开发公司将某县阳光路1号2单元7楼12号住房以建筑面积1490元/ 的价格出售给祝女士,总房款为53500元,其中合同第四条对付款期限及移交房屋进行了约定:即签订合同当日付房款30000元;2003年10月10日上述房屋移交给祝女士;合同第六条对违约责任进行了约定:即在本合同签订后,某房产开发公司或祝女士违反本合同的约定,由违约方支付违约金给对方,违约金按房屋买卖成交价格的3‰计算;第八条第2项约定:房屋产权证办好后某房产开发公司通知祝女士,祝女士支付购房尾款的同时,某房产公司交付房产证。合同签订后,祝女士共支付购房款30000元,某房产开发公司亦将房屋交付给祝女士。2004年11月11日,某房产开发公司为祝女士办理了《房屋产权证》,遂电话通知祝女士交付尚欠房款后拿证,而祝女士要求先给证后付款,双方因此发生争议,某房产开发公司于2006年12月起诉至法院,要求祝女士支付尚欠房款24650元(含办证费用1150元),并承担违约责任。祝女士则辩称:首先,该案已超过诉讼时效。其次,根据双方所签合同第八条第2项之规定,房屋产权证办好后,由某房产开发公司通知她,而房产开发公司至今未书面告知她房屋产权证已办好,违约的是房产开发公司。祝女士承认房产开发公司曾经电话通知其房产证已办理完毕,但其辩称由于房产开发公司未及时给她办证,造成她在县城内无法落户,子女上学要交巨额赞助费。另外,房产开发公司交房时整幢楼只安装一个总水表,而现在要在供水公司单独上户需要2500元,亦给被告造成了较大的损失,要求房产开发公司赔偿损失及交付房产证,并请求驳回原告的诉讼请求。

【案情分析】

一、关于该案是否超过诉讼时效

诉讼时效是权利人在其权利被侵害后,在法律规定的期间内不行使其请求权,即丧失胜诉权。该案中,按照双方在合同中第八条第2项约定的内容,某房产开发公司虽负有办证后的通知义务,但合同对某房产开发公司交付房产证和祝女士交付尚欠房款,并未约定先后履行顺序,按照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定,某房产开发公司在祝女士未为对待给付即支付尚欠房款前有权拒绝交付房产证,故祝女士以某房产开发公司的请求权因时效而消灭的反驳理由不能成立。

二、关于某房产开发公司是否尽到通知义务及祝女士是否因此承担违约责任

按照双方在合同中的约定,某房产开发公司应在房产证办好后通知祝女士,但合同对通知方式并未作具体约定。某房产开发公司称其在房产证办好后采用电话方式通知祝女士交纳尚欠房款既符合一般常理,又符合某房产开发公司订立合同的目的,应认定某房产开发公司尽到了通知义务。但由于合同对交纳尾款和交付房产证未约定先后履行顺序,即便祝女士接到要求交纳尾款的通知后,仍然对某房产开发公司享有同时交付房屋产权证的抗辩权,故祝女士不存在违约,不应承担违约责任。

三、关于祝女士主张的损失问题,因其并未提出反诉,法院不予审查

综上,某房产开发公司与祝女士签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,不违反有关法律、行政法规的规定,对双方当事人均有拘束力,双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。某房产开发公司要求祝女士支付尚欠房款的请求成立,法院应予支持。

【判决结果】

法院判决生效后10日内祝女士支付某房产开发公司尚欠购房款23500元;某房产开发公司将争议房屋的《房屋产权证》交付给祝女士;驳回某房产开发公司的其他诉讼请求。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第六十六条当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行,一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。





商品房买卖“案例篇”(6)


6、交付房屋与合同约定差异巨大,买受人适用“重大误解”撤销合同

【案情介绍】

2006年11月23日,姚某与某开发商签订一份《商品房买卖合同》,约定姚某(买受人)向某开发商(出卖人)购买其开发的商铺一套,该房屋属于框架结构,层高为首层3.6米、二层3.0米,建筑面积85.09平方米。房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元,房屋总价款为258503元。合同第八条“交付期限”约定,出卖人应在2007年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变更”约定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的,某开发商应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知姚某,姚某有权在通知到达之日起15日内选择退房,某开发商则应在姚某提出退房要求之日起30日内退还已付款,并按银行同期存款利率支付利息给姚某。合同附件一为一、二层的房屋平面图。合同签订后,姚某于2006年11月23日交纳了购房款103503元,于同年12月14日交纳了购房款26000元,余款129000元也于2007年9月30日以按揭贷款方式支付给某开发商。2007年12月30日,某开发商通知姚某接收房屋,姚某前往实地查看房屋后,于2008年1月17日向某开发商提交了一份《退房申请报告》,以房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符为由,要求依据《商品房买卖合同》第十条的规定解除合同、退还房款及利息。某开发商复函称,房屋严格按照原规划设计图纸施工,从未做过任何规划设计变更,故不同意解除合同。

经有关人员现场勘验测量,所见情况如下:①房屋内一层东、西两侧墙中部各有一条从天面到地板的垂直梁柱(长宽分别为:0.37米×0.54米、0.135米×0.72米);②二层天面有两处沉箱(长宽分别为2.32米×1.46米、2.60米×1.50米,其底部距离二层地面高度分别为2.345米、2.40米);从二层窗户上方到楼梯上方天面依次有四条相互平行的横梁,其间距不等(第一条横梁位于窗户正上方,其底部宽0.314米、距地面高2.13米;第二条横梁底部宽0.32米、距地面高2.25米;第三条横梁底部宽0.44米、距地面高1.935米;第四条横梁底部宽0.375米、距地面高2.23米);③二层东侧墙面与天面交接处还有一条承重梁(底部距二层地面2.04米,宽0.328米,长5.48米);④一、二层西侧墙面上均有一条直径约0.15米的排污管靠墙铺设,从二层天面直通一层地面;⑤一层室内地面到天面的距离为2.94米(最矮处)--3.45米(最高处),二层室内地面到天面的距离为2.83米(最高处)--1.935米(最矮处即横梁下方)。此外,位于S11号房旁的S12号房屋户型与S11号房屋相似,但没有白色排污管,二层也没有沉箱,二层有三条横梁,但其底部与地面之间的目测距离大于S11号房二层的最低处。对于同一栋楼的其余房屋与S11号房屋内情况是否一致,因无法进入其余房屋内而未能勘验,对其余房屋的结构情况,姚某表示不清楚详情,某开发商则主张其余部分房屋中也有类似情况存在。另外,《商品房买卖合同》附件一房屋一、二层平面图中,只对梁柱的位置做了标注,对房屋内的排污管、横梁等都未作标注。而姚某在购买房屋时,某开发商也未将房屋内存在排污管和几条横梁等情况告知姚某。

现姚某以某开发商房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由,诉至法院,要求撤销合同、退还房款及利息。

【案情分析】

姚某与某开发商的争议焦点为,签订《商品房买卖合同》时是否存在重大误解的情形。姚某与某开发商签订《商品房买卖合同》时,涉诉的房屋尚未建成,姚某作为消费者,对其所购房屋的具体情况只能通过某开发商的口头和书面描述得到认知。但某开发商并未将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知姚某以便姚某能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后现场勘验的情况看,确实存在空间狭小以致严重影响使用的问题,尤其以第二层的情况更为严重。也就是说,通常情况下常人根据开发商提供的信息对房屋空间结构的想象,与房屋实际情况确有较大差距,并且,也没有证据证明这样的空间结构是同一楼层所有房屋的通用设计,故姚某在购买房屋时对房屋空间结构的确存在重大误解,姚某据此请求撤销双方之间的《商品房买卖合同》符合法律规定。《商品房买卖合同》被撤销后,某开发商应当向姚某返还已付购房款258503元,并应承担已付购房款的利息损失。

【判决结果】

法院判决撤销姚某与某开发商所签订的《商品房买卖合同》,并由某开发商向姚某返还购房款258503元并支付该款利息。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。





商品房买卖“案例篇”(7)


7、买受人拒绝归还银行贷款导致商品房买卖合同解除

【案情介绍】

2004年12月27日,马先生和某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,约定马先生购买某房地产开发公司开发的位于北京朝阳区某项目房屋一套,购房款总额为451009元。付款方式为马先生于签订《商品房买卖合同》同时支付总房款的20%,即91009元,剩余房款360000元某房地产开发公司需协助马先生在2005年1月3日前办理银行贷款。同日,双方签订补充协议,约定某房地产开发公司作为马先生的银行贷款阶段性保证人,如马先生未能按期归还其到期应归还的银行贷款(包括但不限于每月应还贷数额),致使银行直接从某房地产开发公司银行账户划拨马先生到期应还贷数额或向某房地产开发公司发出《催收逾期(到期)贷款通知书》或其它同类型通知的,则视为马先生违反主合同,某房地产开发公司有权单方解除双方签订的主合同及补充协议,并且马先生应承担下列违约责任:1.马先生应按房款总额8%支付违约金;2.自解除合同的通知送达之日起10日内迁出该房屋,买受人对该房屋已进行装修的,自行承担一切费用及损失;3.某房地产开发公司有权要求马先生将房屋恢复原状并承担所需费用;4.马先生应向某房地产开发公司支付自办理入住手续之日起至迁出该房屋向某房地产开发公司办理交接手续之日止的房屋使用费(按1元/建筑平米/日计算)、拖欠的物业管理费及其他相关费用;5.某房地产开发公司解除合同的书面通知自送达马先生时生效。

2005年1月28日,马先生作为借款人、中国建设银行某支行作为贷款人、某房地产开发公司作为保证人三方签订《个人住房借款合同》,约定:借款人借款金额为360000元,借款期限为2005年1月28日至2025年1月28日,担保方式为房屋抵押加阶段性保证,某房地产开发公司作为保证人提供连带保证责任。《个人住房借款合同》签订后,银行将全部借款划入某房地产开发公司账户,马先生按月向银行偿还贷款。

由于房屋存在某些质量问题及某房地产开发公司未按合同约定办理产权证,马先生于是开始拒绝向银行偿还贷款,导致银行分别于2005年11月3日、2006年4月11日、2006年12月13日从某房地产开发公司账户中扣划保证金,共计28752元。某房地产开发公司于2007年10月起诉至房屋所在地的某区人民法院,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》,要求马先生返还房屋,某房地产开发公司则向马先生返还首付款。

【案情分析】

双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。合同双方可以约定一方解除合同的条件,本案双方签订的补充协议明确约定了解除合同的条件。由于马先生未按期归还其到期应还的银行贷款,致使银行直接从某房地产开发公司的账户中划取马先生应还的银行贷款,双方约定的解除合同的条件成就,某房地产开发公司有权解除合同。马先生认为房屋存在质量问题及某房地产开发公司未按合同约定办理产权证,应按《商品房买卖合同》的约定要求出卖人承担保修责任或追究出卖人的违约责任,而不能以拒绝归还银行贷款的方式来对抗开发商的违约行为。本案中《商品房买卖合同》解除后,马先生应向某房地产开发公司返还房屋,因马先生已通过银行向某房地产开发公司支付了合同约定的全部款项,故某房地产开发公司应向马先生返还已支付的全部房款,而不仅限于首付款。

【判决结果】

法院判决解除马先生和某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》,马先生于判决生效之日起七日内将房屋腾退并交付某房地产开发公司,某房地产开发公司于判决生效之日起七日内向马先生返还购房款四十五万一千零九元。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。





商品房买卖“案例篇”(8)


8、非开发商原因未能及时办理房产证开发商不承担违约责任

【案情介绍】

2005年9月,李某与某房地产开发公司订立商品房预售合同,约定:李某从某房地产开发公司购买房屋一套;某房地产开发公司应当在2006年11月30日前取得所售楼栋的权属证明;如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证,买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内向买受人支付。

2005年9月27日,双方与住房贷款担保中心(简称担保中心)订立收押合同,约定:李某委托某房地产开发公司代为办理房屋所有权证,某房地产开发公司为李某办理完毕房屋所有权证后,应当通知担保中心,并于10日内将该证交担保中心收押。

2006年8月29日,某房地产开发公司向李某交付房屋。2007年7月4日,某房地产开发公司向相关的房屋权属登记中心(简称登记中心)提交了房屋权属转移登记资料,而建设委员会在对外发布的宣传彩页上承诺办理房屋所有权转让登记的时限为20个工作日,但此时登记中心因网络速度、人员安排等原因,直至同年11月7日才开始正式受理,2008年1月8日,登记中心办理了该房屋的权属审核发证工作。同年2月29日,李某确认房屋所有权证已经办理完毕。同年3月28日,某房地产开发公司将李某房屋的所有权证交付担保中心。李某认为某房地产开发公司应于2007年8月29日之前为其办妥房屋产权证,但其直至2008年1月8日才办妥,已违反了合同约定,故诉至法院要求房地产开发公司支付违约金6024.54元,并赔偿经济损失2万元。

【案情分析】

商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示,亦未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。《合同法》第8条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”李某和某房地产开发公司约定:如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证的,出卖人应当支付自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止的违约金。某房地产开发公司于2006年8月29日交付房屋后,于2007年7月4日向登记中心提交了权属转移登记资料,根据市建设委员会的承诺,通常情况下,2007年8月29日前李某可以取得房屋所有权证,但由于登记中心的原因,直至2008年1月8日才办理房屋权属审核发证工作。发证工作完毕后,李某即取得房屋所有权证,根据收押合同的约定,该证不能由李某持有,而应当交付担保中心。因此李某未在商品房预售合同约定的期限内取得房屋所有权证以及至今仍未持有该证不是由于出卖人某房地产开发公司的原因造成的,李某要求某房地产开发公司支付违约金,赔偿经济损失的诉讼请求不能成立。

【判决结果】

法院最终判决驳回李某的诉讼请求。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人

民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。





商品房买卖“案例篇”(9)


9、开发商无故不办土地使用权证,败诉!

【案情介绍】

刘某与某房地产公司于2005年10月签订了一份《商品房买卖合同》,约定刘某购买该房地产公司开发的位于某市场中的房屋一套,商品房交付后,双方按规定在90天内向房屋产权登记机关办理权属登记手续等内容。合同签订后,刘某与房地产公司各自履行了付款、交房义务。2006年9月,刘某领到房屋产权证,但至今未取得土地使用权证。刘某多次与房地产公司协商未果,遂诉至法院,要求房地产公司在2008年内为其办理土地使用权证书。

法院审理过程中,被告辩称,被告已将办理原告所购房屋国有土地使用权证所需资料全部提供给了国土部门,而且该市场中的商铺大部分都办理了国有土地使用权证,只有少部分房屋因历史遗留问题无法办理国有土地使用权证,原告所购房屋即属此种情况。故原告所购房屋办理不了国有土地使用权证的责任不在被告。况且原被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定被告为原告办理国有土地使用权证,因此被告没有为原告办理国有土地使用权证的义务。

【案情分析】

关于本案的处理有两种意见:一是认为根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是商品房买受人而非出卖人的权利和义务,而且原被告双方对此也没有合同约定,因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据;二是认为出卖人有义务协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,原告的诉讼请求应该得到支持。我们赞同第二种观点。

本案中,双方当事人签订的《商品房买卖合同》虽然没有明确约定办理国有土地使用权变更登记事宜,但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定,协助实现土地使用权变更登记是出卖人的一项基本义务。由于出卖人的原因导致买受人未取得国有土地使用权证书的,出卖人应当承担违约责任。因办理国有土地使用权证的必要证明文件由出卖人掌握,买受人无法获得,出卖人应保证其向办证机关提供的证明文件手续合法、要件齐全,并对迟延办证的原因不在出卖人的主张进行合理说明并承担举证责任。本案被告的证据不足以证明迟延办理国有土地使用权证书的原因不在该公司,故应当对迟延办证承担责任。

【判决结果】

法院根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《合同法》第一百零七条规定,支持了刘某的诉讼请求,判令某房地产公司在2008年内协助办理刘某所购房屋的国有土地使用权证书并将证书交付刘某。

【法律依据】

《城市房地产开发经营管理条例》

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。





商品房买卖“案例篇”(10)


10、以超过诉讼时效为由拒绝协助办理房产证法院不予支持

【案情介绍】

赵先生与某房产开发公司于2004年12月14日签订《商品房买卖合同》,合同约定:赵先生购买某房产开发公司开发的座落于某区的商品房一套,房屋建筑面积144.23平方米,总价款336050元;合同约定某房产开发公司应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,如因某房产开发公司责任致使赵先生不能在规定期限内取得房屋权属证书的,某房产开发公司按已付房价款的1%向赵先生支付违约金。合同签订后,赵先生向某房产开发公司交付了全部购房款。某房产开发公司实际交付房屋的日期为2005年11月29日,赵先生至今仍未取得房屋权属证书。

2008年4月14日,赵先生起诉至法院,要求确认其对座落于某区的商品房一套拥有所有权;要求某房产开发公司给付逾期办理产权证的违约金3360.5元,并协助其办理房屋权属证书。某房产开发公司请求法院驳回赵先生的诉讼请求。主要理由是:根据合同约定,被告应于商品房交付使用后90日内为原告办理房屋权属证书。本案中,房屋实际交付日期为2005年11月29日,经过90天履行期,计算诉讼时效到期日应为2008年2月28日。因在此期间并没有发生诉讼时效中断的情形,故原告于2008年4月14日提起本案诉讼,已超过法律规定的两年诉讼时效。

【案情分析】

赵先生与某房产开发公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不损害国家、集体和他人利益,系有效合同。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》中关于“某房产开发公司应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的约定,某房产开发公司负有在约定时间内到产权登记机关办理初始登记的义务。现诉争房屋已于2005年11月29日交付,某房产开发公司应于2006年2月28日前到产权登记机关将需由其提供的资料办理备案手续,虽然赵先生起诉的日期为2008年4月14日,距此已超过2年,但办理房屋权属证书系物权的变更行为,属于物权请求权,对此我国尚未规定诉讼时效,因此某房产开发公司提出的已超过诉讼时效的主张不能成立;对于合同约定的“按已付房价款的1%”应向赵先生支付的违约金3360.5元属于债权请求权,适用诉讼时效制度,现已超过2年,丧失胜诉权,不予保护。

【判决结果】

法院最终判决,赵先生对座落于某区的商品房一套拥有所有权;某房产开发公司于本判决发生法律效力后10日内协助赵先生办理产权登记备案手续,驳回赵先生要求支付违约金3360.5元的诉讼请求。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。





商品房买卖“案例篇”(11)


11、当事人一方违约行为导致合同目的落空,守约方可解除合同

【案情介绍】

2003年6月30日甲公司与乙房地产开发有限公司签订《购房合同》,取得了包括某区2单元1-4号房屋在内的共12套房屋的所有权。甲公司委托向阳房地产策划销售公司(简称向阳公司)代为出售其所有的上述房屋。

2004年8月26日,张小姐向向阳公司交纳10000元定金,定购上述房屋中的一套房屋,向阳公司出具了收据。次日,张小姐(乙方)与甲公司(甲方)签订了《房屋买卖合同》,约定甲方将上述房屋中的一套出售给乙方,房屋建筑面积75.63平方米,房屋成交价为140000元;房款分三次支付,第一次于2004年8月26日支付10000元,第二次于2004年8月27日支付120000元,第三次于领取产权证之日支付10000元,同时甲方将房屋全部移交乙方等内容。《房屋买卖合同》约定房屋的使用用途为住宅。在合同签订当日,张小姐向甲公司交纳了购房款120000元,甲公司出具了收据。

2004年9月1日,甲公司为张小姐办理了该房屋的所有权证。次日,甲公司委托向阳公司向张小姐收取购房尾款10000元,向阳公司出具收据,并将该房屋的所有权证交付张小姐。同月29日,甲公司为张小姐办理了该房屋的国有土地使用权证。2004年10月,向阳公司与张小姐办理交接房屋手续时,张小姐发现所购房屋内被粪水浸泡,根本无法居住,便拒绝收房,至今未使用该房屋。张小姐无奈之下,将甲公司告上法庭,请求法院解除双方之间的《房屋买卖合同》,要求甲方返还购房款140000元,并按银行同期贷款利率承担资金占用费。

【案情分析】

张小姐与甲公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,内容未违反国家法律、法规的禁止性规定,合同真实有效。双方均应按照约定全面履行义务,张小姐按约定付清房款,甲公司理应按约交付房屋给张小姐居住。但由于甲公司交付给张小姐的房屋被粪水浸泡,无法居住使用,导致张小姐拒绝收房,至今未使用该房。而张小姐购房是为居住使用,由于该房屋存在上述状况,无法正常居住,即甲公司不能交付可正常使用的房屋,致张小姐购房居住的目的不能实现。故张小姐要求解除合同,由甲公司退还购房款并赔偿资金占用利息损失的请求,符合法律规定,应予支持。

【判决结果】

法院经审理最终判决:解除张小姐与甲房地产开发有限公司于2004年8月27日签订的《房屋买卖合同》;甲房地产开发有限公司在判决生效10日内返还张小姐购房款140000元,并同时赔偿张小姐从每笔购房款付款之日起至上述款项退还之日止的利息。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。





商品房买卖“案例篇”(12)


12、父母以儿子名义买房儿子有权处分房产

【案情介绍】

2004年2月,孙某夫妇拿出30万元存款以其儿子小孙的名义购买了房屋一套。2004年10月,小孙和其女友王某领取了结婚证,在对房子进行简单装修后,二人入住新房。但是,结婚还不到半年,小孙和王某就因为感情不和,背着孙某夫妇办理了协议离婚。在离婚协议中,双方约定:价值30万元的房屋归妻子王某所有。小孙在办理完离婚登记后,从“新房”拿出自己的个人生活用品回到了父母家,孙某夫妇才知道儿子离了婚,于是大为恼火。更让他们不能接受的是:儿子竟然把用他们一生积蓄购买的房子给了前妻王某。气愤之下,孙某夫妇把儿子小孙和王某告上了法庭,主张房屋系由其夫妻二人购买,只是用了儿子小孙的名字,房子是借给小孙居住的,小孙没有权利处分该房屋,要求法院确认小孙与王某的离婚协议中有关房屋的约定无效,判令房屋归孙某夫妇所有。

【案情分析】

本案的焦点是房屋所有权的确定问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

从上面的法律规定可以看出,对于不动产而言,其权属的确定完全是以登记为条件、以登记簿的内容为依托的,所以在本案中,孙某夫妇使用自己一生的积蓄以儿子的名义购买住房,并在不动产登记簿上使用儿子的名字的行为,在感情上虽然表达了孙某夫妇对儿子的爱,但在法律上,这一行为的结果是孙某夫妇的儿子小孙成为了房屋的所有人。小孙是房屋的所有权人,所以他享有在符合法律规定的情况下处分其房屋而不受他人干涉的权利。故在本案中,小孙在离婚协议中将价值30万元的房屋给了前妻王某的行为,只要是其真实的意思表示,就为合法有效。

【判决结果】

法院经审理,判决驳回了孙某夫妇的诉讼请求。

【法律依据】

《中华人民共和国物权法》

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。





商品房买卖“案例篇”(13)


13、买卖经适房房号合同被认定无效

【案情介绍】

2006年6月24日,武某与游某、房屋中介公司签订预售房出售合同,约定游某因位于某胡同房屋被拆迁,经与武某协商,将回迁购买某经济适用房的订房号转让给武某。合同约定,合同签署之日武某向游某支付部分购房号费两万元(购房号费共六万元),武某向房屋中介公司支付服务费总房款的百分之二点五,计八千元(根据实际购房款,按照多退少补原则)。合同签订后,武某向游某支付了2万元购房号费,向房屋中介公司支付了8000元中介费。后游某拒绝履行合同,并将武某支付的2万元购房号费交给房屋中介公司,武某拒绝接收该笔款项,并起诉至法院要求二被告继续履行合同。

游某则认为,购买经济适用房是要有资格的,其仅仅是有资格,具备资格后必须再去排队配选才能购买,因此其未取得确定的房屋,根本谈不上房屋买卖,其转让的仅是排队权。而武某尚未取得经济适用房购房资格,无权购买经济适用房,即使购买了排队权也无法购买房屋,况且经济适用房的排队权也不能单独买卖。国家规定经济适用房是国家保障性住房,买卖有严格的程序,不能自由转让,而现在买卖双方都没有经过这个程序。双方签订的合同违反了法律的强制性规定。双方在签订合同时应该知道该行为不合法,是以合法形式掩盖非法目的,而且三方的责任是相同的,不互付过失责任,因此不同意继续履行合同。

【案情分析】

合法的民事权利才能受到法律保护。经济适用住房是国家为保障特定人群的居住权而提供的政策性商品房,国家对该类房屋的上市交易有特殊的规定和限制。本案中不仅武某尚未取得相应的购房资格,而且转让者游某也尚未实际取得确定的房屋。游某将购房权私自转让给没有购房资格的武某的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定,客观上也损害了社会公共利益,妨碍了其他符合购房条件人的购买权。双方所签订的合同违反了国家关于经济适用住房买卖的强制性规定,该合同应为无效,故武某要求被告继续履行合同的诉讼请求没有法律依据,不能够得到支持。

【判决结果】

法院经审理最终驳回了武某要求继续履行合同的诉讼请求,并判决游某向武某返还2万元定金,房屋中介公司向武某返还8000元中介费。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。





商品房买卖“案例篇”(14)


14、房屋买卖合同签订后开发商降价促销买受人无权要求退还房屋差价

【案情介绍】

2008年5月初,涂某拟购买某开发商开发的某小区房屋一套,双方约定该房屋每平方米价格2.29万元,房款约200万元,涂某当日即交纳定金2万元。2008年5月10日涂某与某开发商签订了《商品房买卖合同》,涂某支付了60%首付款。然而10天后,涂某发现其所购房小区的房屋在搞促销,户型包括其购买的西南户型。涂某经过计算,认为房屋搞促销后每平米价格降为2.11万元,每平方米降了1800元,其所购房屋整整降了14.7万元。涂某认为购房时售楼人员隐瞒事实提供虚假情况,并找售楼人员要求退房或按降价后的房价购买房屋,涂某称双方签订《商品房买卖合同》前已得知拟购房小区的房屋要搞促销,询问售楼人员是否能够推迟签约以享受降价待遇时,售楼人员表示要降价的房子户型都不太好,像涂某购买的这种西南户型是肯定不会降价的。售楼人员对此说法认可,但表示“开发商拿这个房型做促销我确实很意外”,并拒绝退房或退还差价。涂某认为,售楼人员向其隐瞒与订立合同有关的重要事实,使其在违背真实意思的情况下订立了合同,给其造成重大损失,因此诉至法院,要求变更购房合同,享受降价待遇。

【案情分析】

本案争议焦点是售楼人员在订立合同过程中是否存在欺诈行为?涂某是否有权要求变更合同内容?

售楼人员在订立合同过程中是否存在欺诈行为,是涂某能否变更合同条款的关键。所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示。在涂某与售楼人员的对话中,售楼人员曾表示:“开发商拿这个房型做促销我确实很意外”。从上述内容来看,售楼人员当时并不知道房屋将来肯定会降价。同时,售楼人员并非市场营销中的决策人员,其作出的预测不能代表开发商的价格决策行为。因此,售楼人员并非明知房屋将来肯定会降价而故意隐瞒或者告知涂某虚假情况,其行为不构成欺诈。

涂某是否有权要求变更合同内容应依据《商品房买卖合同》约定进行判断。买卖房屋属于合同契约关系,业主要求降价退房、补差额这类行为不属开发商法定义务,降价后退不退差价,须由购房合同约定。如果合同有补差价的相关约定,开发商须按合同约定向业主履行补差价义务。除合同约定外,业主除非有足够的理由符合法定或合同约定“退房”、“补差价”的情形,否则,业主提出的有关要求基本上不可能通过诉讼的方式获得胜诉。涂某与某开发商签订的《商品房买卖合同》中并不包括降价后退差价的约定,双方也没有签订任何补充协议约定降价后退还差价,现涂某单方要求变更合同内容,开发商退还房屋差价,并没有合同依据,也不符合法律规定。因此涂某要求变更合同内容的诉讼请求很难得到法院支持。

【判决结果】

法院判决驳回涂某的诉讼请求。

【法律依据】

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)

68.一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。





商品房买卖“案例篇”(15)


15、侵犯建筑物共有权人利益,业主为私搭乱建行为“买单”

【案情介绍】

韩某系某小区业主,住在该小区2号楼601室,系该栋楼房顶层,其私自在房屋楼顶搭建房屋一处(约20平方米),该小区业主委员会多次要求韩某予以拆除未果。业主委员会遂诉至法院,要求韩某拆除私自搭建的房屋。

法院审理过程中,被告对自行在楼顶搭建房屋的事实予以认可,但不同意原告的诉讼请求,理由如下:1、根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定,被告对楼顶享有合法的使用权;2、被告所购房屋漏水,在多次要求物业服务公司维修未果的情况下,征得物业服务公司同意才自行搭建房屋,其目的是为了防水,因此搭建的房屋不属于违章建筑。被告同时提供《商品房买卖合同》作为证据,该合同附件中注明:“屋顶使用权归顶楼买受人,买受人必须遵守物业公司的相关规定,屋顶不得作违章建筑及妨碍安全逃生。”原告对此证据的真实性表示认可。

【案情分析】

本案中,双方争议的焦点是被告占用的楼顶部分是否属于被告专有?

一、被告搭建的房屋占用楼顶部分属于全体业主共有

根据我国物权法的相关规定,建筑区划内的道路、绿地,除法律明确规定除外的部分外,均属于全体业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施等均属于业主共有。业主对共有部分既享有权利,也承担义务,不得以放弃权利不履行义务。本案中,被告自行搭建的房屋所占用楼顶部分属于公共面积,应属于该栋楼房全体业主共有,任何人没有权利私自占用。即使被告与开发商约定楼顶部分归被告使用,但因屋顶属于公共部位,属全体业主共有,开发商无权对公共部位的归属进行处分,因此该约定是无效的,楼顶部分不属于被告专属使用。

二、物业服务公司无权同意被告在公共部位搭建房屋

被告辩称其搭建房屋经过物业服务公司同意的理由不能成立。房屋漏水问题属于被告与物业服务公司之间的物业服务纠纷,而屋顶属于公共部位,系该栋楼房全体业主共有,任何人不得独占,故即使物业服务公司同意被告搭建房屋也属无权处分,被告不能因此而占用公共部位搭建房屋,侵害全体业主的合法利益。被告搭建房屋未获得相关行政管理机关的审批,属于违章搭建行为,根据我国相关法律,业主委员会对包括任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。故业主委员会的诉讼请求应该得到支持。

【判决结果】

法院认为,楼顶部分属于该栋楼房全体业主共有,任何人不得独占使用。开发商及物业服务公司无权对公共部分进行处分,业主委员会有权依法要求韩某拆除所搭建的违章建筑,故对业主委员会的诉讼请求予以支持。

【法律依据】

《中华人民共和国物权法》

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

第七十三条建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。





Table of Contents

内容简介

商品房买卖“问答篇”(1)

商品房买卖“问答篇”(2)

商品房买卖“问答篇”(3)

商品房买卖“问答篇”(4)

商品房买卖“问答篇”(5)

商品房买卖“问答篇”(6)

商品房买卖“问答篇”(7)

商品房买卖“问答篇”(8)

商品房买卖“问答篇”(9)

商品房买卖“问答篇”(10)

商品房买卖“问答篇”(11)

商品房买卖“问答篇”(12)

商品房买卖“问答篇”(13)

商品房买卖“问答篇”(14)

商品房买卖“问答篇”(15)

商品房买卖“问答篇”(16)

商品房买卖“问答篇”(17)

商品房买卖“问答篇”(18)

商品房买卖“问答篇”(19)

商品房买卖“案例篇”(1)

商品房买卖“案例篇”(2)

商品房买卖“案例篇”(3)

商品房买卖“案例篇”(4)

商品房买卖“案例篇”(5)

商品房买卖“案例篇”(6)

商品房买卖“案例篇”(7)

商品房买卖“案例篇”(8)

商品房买卖“案例篇”(9)

商品房买卖“案例篇”(10)

商品房买卖“案例篇”(11)

商品房买卖“案例篇”(12)

商品房买卖“案例篇”(13)

商品房买卖“案例篇”(14)

商品房买卖“案例篇”(15)